千葉県千葉市美浜区真砂５丁目９番１４(検見川浜駅・検見川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


204,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区真砂５丁目９番１４(千葉県千葉市美浜区真砂５−２１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を204,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区真砂５丁目９番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区真砂５丁目９番１４
住居表示真砂５−２１−２
価格204,000円/㎡
交通施設、距離検見川浜、1,500m
地積327㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事業所、共同住宅の建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況南西22.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野坂圭裕氏による調査レポート

不動産鑑定士小野坂圭裕
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや遠隔な近隣商業地域であるが、背後住宅地域の安定化、取引増加等に影響を受け、地価は横這いからやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 団地を背後に控えた幹線道路沿いの商業地域で、当面、格別の変動要因はなく現状を維持するものと予測する。地価は、背後住宅地との関連性が強く、安定化傾向にあるものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、千葉市、習志野市等の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ法人事業者と広域的に展開する店舗事業者で、まとまった土地はマンション用地としての取引される事も多いため、地価もマンション等の投資採算性に影響される傾向にある。震災後、背後住宅地の需要の減少もあって当地域もやや軟調である。用途や画地規模がまちまちな地域にあるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因美浜区の人口はほぼ横ばいながら、高齢化が進行している。不動産の取引は最近は増加し、価格は安定化傾向と認められる。

足立順子氏による調査レポート

不動産鑑定士足立順子
価格204,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣や市場競争力について、特段の変動要因はない。
地域要因近隣型の商業地域で店舗事務所等が建ち並んでおり、地域には特段の変動要因は無い。地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は近隣型商業地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市を中心に習志野市等の商業地域である。主な需要者は地縁性を有する地元企業や広域的に店舗を展開している事業者等である。駅から遠く商業集積度は低いが、背後の住宅地価格との関連から商業地としての底値感があり、一定の需要は見込まれ、地価も安定的ながらやや強含みで推移している。商業地の用途や規模により取引価格にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因美浜区の人口はほぼ横ばい傾向で推移しており、高齢化が進んでいる。H28年前期の不動産取引件数は増加傾向にあり、取引価格は安定化している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6467152
北緯 140度0636151

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１千葉県千葉市美浜区真砂３丁目１０番４千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６千葉県千葉市美浜区磯辺４丁目６３番６１千葉県千葉市美浜区真砂４丁目１４番２千葉県千葉市美浜区真砂２丁目７番５千葉県千葉市美浜区真砂５丁目４０番５千葉県千葉市美浜区磯辺１丁目１５番１４０千葉県千葉市美浜区ひび野１丁目４番３千葉県千葉市稲毛区園生町６４３番２千葉県千葉市稲毛区稲毛町５丁目４５３番千葉県千葉市稲毛区稲毛町５丁目２７１番８外千葉県千葉市花見川区犢橋町字歯貫６２番４２千葉県千葉市花見川区花園町１４１４番外千葉県千葉市花見川区花園町２４７３番１１千葉県千葉市花見川区花園１丁目２２番４外千葉県千葉市花見川区幕張町５丁目４６１番３外千葉県千葉市花見川区花園町１６９６番１外千葉県千葉市花見川区花園５丁目５４番８千葉県千葉市花見川区南花園１丁目２４３４番１５４千葉県千葉市花見川区朝日ケ丘町３２０６番７千葉県千葉市花見川区幕張町６丁目１０４番１３千葉県千葉市花見川区浪花町９１０番４３千葉県千葉市花見川区検見川町２丁目４７１番２外千葉県千葉市花見川区長作町４１８番１９千葉県千葉市花見川区朝日ケ丘町２５３３番２１千葉県千葉市花見川区花園３丁目６７番３千葉県千葉市花見川区幕張町５丁目３７０番９千葉県千葉市花見川区検見川町３丁目３１２番２千葉県千葉市花見川区花園２丁目４番２２千葉県千葉市花見川区朝日ヶ丘町３１６８番８千葉県千葉市花見川区幕張町３丁目１１０３番２千葉県千葉市花見川区幕張町５丁目２５２番２０千葉県千葉市花見川区瑞穂３丁目１８番１５

参考：近隣駅の地価相場

検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)海浜幕張駅(地価相場 160,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード