千葉県千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８(稲毛海岸駅・京成稲毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


284,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８(千葉県千葉市美浜区高洲３−１４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を284,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８
住居表示高洲３−１４−３
価格284,000円/㎡
交通施設、距離稲毛海岸、170m
地積429㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗ビル、ホテルが建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況南東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

幸村英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士幸村英樹
価格283,000円/㎡
個別的要因建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因JR京葉線駅近くの店舗事務所ビル等の見られる商業地域であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測東日本大震災以降、主要顧客である地域住民の大きな変化はなく、生活に密着した駅前の商業地域であり、当面現状を維持していくものと考える。地価は横這い基調から微上昇に転じ、当面維持していくものと予測される。
市場の特性近隣地域はJR京葉線「稲毛海岸」駅近くの店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、同一需給圏は千葉市内を中心とした商業地域であり、物件の需要、賃貸需要ともに堅調である。需要者は個人事業者、法人事業者が中心で、収益物件としても売買され得る立地性にあるため、賃貸業者、投資家の参入も予想される。画地規模等により価格には相当差異があり、中心価格帯は見定めがたいが、収益物件では利回りが指標とされ、地価は近時、微上昇に転じている。
一般的要因千葉から東京方面の商業地域は様々であるが、総じて景気動向や消費形態の変化により需要やあり方も緩やかに変化しており、今後も同様と推察する。

勝錬太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士勝錬太郎
価格285,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因稲毛海岸駅前商業地域で、投資物件を中心に商業地需要は旺盛である。
地域要因の将来予測中層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、地域内に格別の変動要因はないものの、投資物件に対する需要は旺盛で、今後も同様の傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市、習志野市、船橋市のうちJR京葉線沿線等の駅徒歩圏の地域。対象標準地は投資用不動産に区分されるが、規模・総額を考えると大手の法人投資家の参入は考えにくく、典型的な市場参加者は地元企業や個人投資家と考えられる。価格帯は規模により異なるが、対象標準地の規模で1億∼1億5，000万円程度である。
一般的要因個人消費はこのところ足踏みが見られるものの、雇用情勢は改善され、設備投資・住宅建設は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6282591
北緯 140度0744618

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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