千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１(検見川浜駅・新検見川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


201,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１(千葉県千葉市美浜区真砂２−２４−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を201,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１
住居表示真砂２−２４−１２
価格201,000円/㎡
交通施設、距離検見川浜、1,100m
地積417㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼寄宿舎
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の営業所、店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田重隆氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田重隆
価格200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模な店舗等がみられるが中高層のマンションも多くみられる商業地域である。繁華性は無く、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測周囲にはマンションも多い中の小さな商業地で、商業地としての熟成度は低い。今後も大きな変化はなく現況のまま推移するものと思料され、地価は景況にもよるが概ね横這いから若干の強含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は船橋市、習志野市、八千代市及び千葉市の商業地域である。主な需要者は地縁関係のある地元企業や店舗や営業所経営者である。周辺や路線沿いにはマンションも多く、共同住宅併用の店舗も見受けられる。商業地としては店舗等の集積度や純化に欠け、繁華性には劣っている。従って、取引も殆どなく中心となる価格帯は標準的な土地では8千万円前後程度と判断される。
一般的要因千葉市美浜区は日本全体の景気感及び東日本大震災の心理的影響からもほぼ回復し、整然とした好環境から横這いまたは若干の強含み傾向がみられる。

渡邊一夫氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊一夫
価格201,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。バス通り沿いに位置する商業地域である。地価は若干の上昇で推移した。
地域要因の将来予測地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、千葉市、習志野市及び船橋市内で、JR「千葉」「津田沼」「船橋」駅至近を除く商業地域。近隣型の商業地域であり、商圏は狭い中で個人消費についても活況とは言えないまでも、日銀のマイナス金利導入等により、収益物件若しくはその用地について圏内の投資家を中心とした需要は底堅い地域である。画地規模は個々別々で、また、取引価格はその収益性により個別に形成される傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難。
一般的要因国内外の需要低迷、円高の進行等により悪化した大企業製造業の景況感は、海外経済の回復、11月の米国大統領選挙後の円安等により上向いた。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度643124
北緯 140度0684787

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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