地域要因

地域要因に格別の変動はない。整備された駅前の商業地域で、当該地域の宅地に対する需要は底堅い。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや上昇の兆しもあると予測する。

価格決定の理由

店舗、事務所等を中心とする商業地域で収益性も重要な指標となる地域ではあるが、自己使用目的の取引も見られ、需要者は同一需給圏内での取引価格を重視していることから、本件鑑定評価においては、現実の市場性を反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗兼事務所を想定して試算した収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ており妥当であると判断する。

地域要因

防災街区整備事業による複合ビルの建設や新病院の建設等により活性化が期待される。

地域要因の将来予測

周辺において、複合ビルや新病院の建設が進んでおり、加古川駅から徒歩圏内であり利便性が良好なことからマンション素地需要に支えられ、地価は小幅ながら当面の間、上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、標準地と地域的特性の類似した同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集できたため市場性を反映した規範性の高い比準価格を得た。一方、賃料変動や空室率等のリスクが高く、収益性を前提とした取引は少ない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はなく、中心市街地に位置する住宅地域で利便性及び住環境に優れ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移し、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸住宅なども見られるが、当該地域は自用目的所有が中心の戸建住宅地域である。また、地域の標準的な画地規模も小さく、土地価格に見合う賃料水準を保てず事業採算性が得られないため共同住宅を想定することが非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との検討を行い、概ね均衡を得ている。

地域要因

駅前商業地域の顧客吸引力は低下しており、周囲の複合建物、病院建設、店舗改修効果等による活性化が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益性を重視して価格形成がなされる傾向の強い地域であるが、近時の市況より賃料水準、空室率等の変動リスクが認められ収益目的での取引は少ないため、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、駅前立地の優位性を反映し、支店用地、マンション用地等の取得需要は認められる地域であるため、比準価格の信頼性は相対的に優る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、圏域内の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域として発展的に推移しており、堅調さを維持している。

地域要因の将来予測

沿道型の商業施設を主とした路線商業地域で、店舗立地が徐々に増えており、今後も商業集積が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはほとんど無く自用目的の取引が主であり、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

中規模一般住宅の多い既成住宅地域であり、地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域には賃貸共同住宅が散見されるが、規模や画地条件等を考慮すると、事業収支の観点から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であることから収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、自用目的で高砂市内に存する代替競争等の関係が認められる事例を中心に採用し、試算された規範性の高い価格と判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部の大工場が建ち並ぶ地域で周辺用途に変化はなく、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大手企業の製造拠点が連たんする地域で、賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域にある自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

山陽電鉄沿線の各駅周辺の商業地域は、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小店舗が多く見られる近隣商業地域であるが、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。また、地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。

地域要因

最寄駅徒歩圏内にある小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格段の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、今後も暫くの間は現状のまま推移していくものと予測する。地価はやや弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域等は戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場の成熟度は総じて低いため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、したがって、市場の実態を反映している実証性の高い比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお単価と総額の観点からも妥当性を有すると判断した。

地域要因

成熟した利便性の良い住宅地域で、地域要因に変動はないものの、需要は根強く、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ生活上の利便性の良好な低層住宅地域としてほぼ成熟しており、今後も現状のまま持続するものと予測した。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、また画地規模等の面からも収益採算性に基づく賃貸共同住宅の想定は困難である。収益目的の取引も殆ど無く、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の工場、作業所が多い地域であり、地域要因に目立った変動はないものの、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用不動産を主とする地域で周辺地域も含め賃貸工場市場は未成熟である。工業地で取引が少ないが、収益目的の取引は殆ど無く、自用目的が中心である。当地域と類似性の高い取引事例を豊富に収集できたとは言い難いが、市場参加者との適合性の観点からは現実の取引市場を反映した比準価格には説得力を認めることができる。以上により、比準価格を標準に、又代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模臨海工業地域の北方に存し、山陽電鉄沿線で、地域要因に特段の変動は見られないが、価格水準は比較的手頃で地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等も見られるが、対象標準地は規模が小さく市場性のある賃貸共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は店舗等が建ち並ぶ市役所前の路線商業地域であるが、当地域に影響を及ぼす特筆すべき要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は高砂市役所に隣接し、幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、当地域に影響を及ぼす特段の要因は見受けられず、ここ当分の間はほぼ現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は本来は収益性が重視される商業地域であるが、類似の不動産に係る賃貸市場が成熟しているとは言い難く、自己の事業活動等に供することを前提とした取引が殆どで、典型的需要者は市場で成立した取引価格を価格判断の指標として重視するものと思料する。したがって本件では、市場の実情を反映した実証的な価格である比準価格は規範性が高いものと判断し、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

造成から経年した、戸建住宅が建ち並ぶ小規模開発の住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変化は見受けず、今後とも現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内に存在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。当該地域は、自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準が指標となり価格決定されることが一般的である。従って、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内中心部に近い、利便性の良い住宅地で、需要は相対的に根強く、これらを反映して地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか、低層の共同住宅や農地も見られる住宅地域で、地域要因に特別な変動はない。加古川市内において、利便性の良い住宅地域で、地価は底堅い需要から安定化すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農地も見られる既成住宅地域で、周辺地域には賃貸共同住宅も見られるが自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。取引事例比較法を適用するにあたり、類似地域において信頼性のある取引事例を入手できた。一方、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難な地域と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通量の多い国道2号線に位置し、大規模商業施設にも近く、需要はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の店舗等が多い路線商業地域で、地域要因は大きな変動要因がないことから、今後もしばらくの間は現状のまま推移していくものと予測する。価格水準はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、加古川市及び隣接市の商業地域の適切な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した価格であり規範性は高い。需要者の多くは収益性から意思決定する法人であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃料水準等は把握しがたい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

調整区域内の住宅地域で需要者は限定される傾向にある。別段地域要因の変動は認められず、需要は低調が継続している。

地域要因の将来予測

国道背後に位置する周辺を農地に囲まれた市街化調整区域内の住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は予想し難く、概ね現状で推移するものと思料する。地価は下落基調を強めている。

価格決定の理由

市街化調整区域内の既成住宅地域で、貸家需要が無く又、公法上の規制により賃貸住宅の建設を想定することが困難であるため収益価格は試算できなかった。従って、投資目的よりも自己使用目的の取引が中心の住宅地域であり、取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上から、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成度の低い路線商業地域で、地域要因に変動はないものの、地価は下落気味である。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域であるが、道路対面側が市街化調整区域であること等から熟成度は低く、将来も現状が維持されるものと予測した。地価は下落気味で推移するものと思われる。

価格決定の理由

自用不動産を主とする地域で一部収益物件も見受けられるが、賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地ということもあり取引も少ないが、収益目的はあまり無く自用目的の取引が中心である。よって、市場参加者との適合性の観点から現実の取引市場を反映した比準価格の方がより説得力が高いと認められる。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、又代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

加古川以西の住宅地域で最寄駅からも距離があるため需要回復までには至らず、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因の変動は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅から遠く地価は当面の間下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地は戸建住宅団地内に存し、賃貸は定期借家事例が散見される程度で収益資料の収集は困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは均衡を得ていると判断した。