兵庫県加古川市加古川町美乃利字壹反長１１１番１０(加古川駅・日岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


87,500円

2017年01月01日に行った兵庫県加古川市加古川町美乃利字壹反長１１１番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,500円/㎡としました。

兵庫県加古川市加古川町美乃利字壹反長１１１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県加古川市加古川町美乃利字壹反長１１１番１０
住居表示 
価格87,500円/㎡
交通施設、距離加古川、950m
地積101㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農地も見られる既成住宅地域
前面道路の状況南東6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

脇本克己氏による調査レポート

不動産鑑定士脇本克己
価格87,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内中心部に近い、利便性の良い住宅地で、需要は相対的に根強く、これらを反映して地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測一般住宅のほか、低層の共同住宅や農地も見られる住宅地域で、地域要因に特別な変動はない。加古川市内において、利便性の良い住宅地域で、地価は底堅い需要から安定化すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、加古川市及びその周辺隣接市町内の地域。需要者の中心は地縁を有する市内及び隣接市町の居住者の地元需要で大半を占め、圏外からの転入者は少ない。交通接近条件等の比較的利便性の良い地域で、その需要は少なからず存在している。需要の中心となる価格帯は、土地は100㎡∼120㎡で、800万円∼1，000万円程度、新築の戸建分譲で2，500万円前後である。
一般的要因市内の住宅地の地価は、利便性及び住環境良好な地域を中心に反転の兆しが見られるが、その他は概ね横這いから若干の下落傾向で推移している。

正義氏による調査レポート

不動産鑑定士正義
価格87,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。市の中心部へも比較的近い住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要は底堅い。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅のほかに農地も見られる既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、安定傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね加古川市及びその隣接市町の圏域に存する住宅地域。需要者は加古川市及びその隣接市町の居住者が多くを占める。市の中心市街地にも比較的近く利便性があり、需要は底堅いと思料する。土地は900万円程度、新築戸建は2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気に回復基調が、雇用にも改善傾向がみられる。加古川市の中央部では、全体的に不動産市況は底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7654995
北緯 134度8527204

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

加古川駅(地価相場 108,000円/㎡)日岡駅(地価相場 92,000円/㎡)東加古川駅(地価相場 88,150円/㎡)浜の宮駅(地価相場 66,950円/㎡)尾上の松駅(地価相場 68,300円/㎡)神野駅(地価相場 69,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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