兵庫県高砂市竜山１丁目２８１番１(伊保駅・山陽曽根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,300円
2017年01月01日に行った兵庫県高砂市竜山１丁目２８１番１(兵庫県高砂市竜山１−３−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県高砂市竜山１丁目２８１番１ |
| 住居表示 | 竜山１−３−２５ |
| 価格 | 47,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宝殿、2,200m |
| 地積 | 521㎡ |
| 形状 | 不整形(2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事業所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模事業所の中に住宅が混在する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西40.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
柳川浩一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柳川浩一 |
|---|---|
| 価格 | 47,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 熟成度の低い路線商業地域で、地域要因に変動はないものの、地価は下落気味である。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いの路線商業地域であるが、道路対面側が市街化調整区域であること等から熟成度は低く、将来も現状が維持されるものと予測した。地価は下落気味で推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高砂市及び周辺市町の路線商業地域。需要者の中心は圏内に地縁関係を持つ個人事業者、中小法人等である。当地域は国道沿いであるが道路対面側が市街化調整区域であることもあり、商業施設の集積が進まず商業地域として成熟していないため、商業地としての需要はやや弱い。商業地は取引自体が少なく、規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 |
| 一般的要因 | 高砂市の人口はやや減少傾向で推移している。景気は回復基調にあるものの、不動産取引は総体的に低調で、取引価格水準はやや弱含みである。 |
谷野千晴氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷野千晴 |
|---|---|
| 価格 | 47,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 交通量の多い路線商業地域であるが、土地利用度はやや低く、繁華性に欠ける。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いに位置する繁華性の低い路線商業地域で、当地域に影響を与えている要因は特になく、ここ暫くは現状を維持するものと予測する。地価水準は価格形成要因を反映して弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね高砂市及び周辺市町の路線商業地域で、需要者の中心は当圏に地縁性を有する事業者である。大型商業施設への顧客流出に加え、市内における商業施設の飽和感も強いこと等から商業地域に対する不動産需要はやや弱い。商業地は取引自体が少なく、借地利用も多いこと等から需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 高砂市の人口は減少傾向にある。市内の商業施設はやや飽和状態にあり、立地条件等の差による地価の二極化が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7758616 北緯 134度7948936 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)宝殿駅(地価相場 64,900円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)高砂駅(地価相場 67,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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