兵庫県高砂市荒井町千鳥３丁目２７５１番８３外(伊保駅・荒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,300円

2017年01月01日に行った兵庫県高砂市荒井町千鳥３丁目２７５１番８３外(兵庫県高砂市荒井町千鳥３−７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,300円/㎡としました。

兵庫県高砂市荒井町千鳥３丁目２７５１番８３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県高砂市荒井町千鳥３丁目２７５１番８３外
住居表示荒井町千鳥３−７−９
価格68,300円/㎡
交通施設、距離伊保、550m
地積205㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗等が建ち並ぶ市役所前の路線商業地域
前面道路の状況南西16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中君憲氏による調査レポート

不動産鑑定士田中君憲
価格68,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地域は店舗等が建ち並ぶ市役所前の路線商業地域であるが、当地域に影響を及ぼす特筆すべき要因は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域は高砂市役所に隣接し、幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、当地域に影響を及ぼす特段の要因は見受けられず、ここ当分の間はほぼ現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏を高砂市及びその隣接市町の路線商業地域等と判定した。主な需要者としては飲食店、物販店等を展開する事業者等が想定される。近隣地域内の土地は画地規模が比較的小さく、駐車スペースや車両の出入り等の点で代替性を有する他の不動産との比較における競争力の程度は稍劣る。路線型店舗用地は業種等により必要な画地規模が多様であるうえ、地縁的選好性に基づく取引も見られる事から、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況にある。
一般的要因市内の総人口は微減、世帯数は微増。土地取引件数は減少、取引価格も下落。住宅・商業地共に宅地需要は堅調とは言えない。

依藤栄一氏による調査レポート

不動産鑑定士依藤栄一
価格68,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因主要路線沿いの商業地域であるが、繁華性が比較的低いことから、地価はほぼ横ばいである。
地域要因の将来予測高砂市役所近くの店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域で、繁華性等に大きな変動は無く、当面は現状で推移するものと予測される。地価水準はほぼ横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高砂市を中心に隣接する姫路市、加古川市。用途的な類似地域は、店舗を主とする商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内の個人事業者で、画地の規模等から大手資本の進出はない。高砂市役所がある幹線沿いであるが、店舗等が少なくやや繁華性に欠ける地域で、また、周辺において大型店舗の出店等、環境の変化もないため、需要はほぼ横這い。業種、業態が多様な幹線沿いで、取引規模も様々なことから中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因月例報告では回復基調としているが、企業は慎重姿勢で、中播磨の地価は総じて下落傾向、姫路市中心部で横這いからやや上昇の状態である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7662072
北緯 134度7917275

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)高砂駅(地価相場 67,750円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)宝殿駅(地価相場 64,900円/㎡)尾上の松駅(地価相場 68,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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