兵庫県加古川市米田町平津字向嶋７３２番８４(宝殿駅・伊保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,200円

2017年01月01日に行った兵庫県加古川市米田町平津字向嶋７３２番８４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,200円/㎡としました。

兵庫県加古川市米田町平津字向嶋７３２番８４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県加古川市米田町平津字向嶋７３２番８４
住居表示 
価格67,200円/㎡
交通施設、距離宝殿、1,900m
地積147㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然な住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三浦靖和氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦靖和
価格67,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因加古川以西の住宅地域で最寄駅からも距離があるため需要回復までには至らず、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因の変動は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅から遠く地価は当面の間下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね加古川西部及び隣接市の市境付近の住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏域内のうちJR山陽本線沿いの居住者等で、圏域外からの需要者は少ない。加古川市内においては、加古川以西の住宅地域の相対的地位はやや低く、駅からも距離があることより需要回復には至っていない。市場の中心価格帯は、土地は1，000万円程度、新築戸建住宅は2，500∼3，000万円程度である。
一般的要因近時の経済情勢の下、雇用情勢、個人所得は持ち直し傾向にあり、住宅着工数も概ね安定的に推移する等、不動産市場は落ち着きを取り戻しつつある。

陰山有里氏による調査レポート

不動産鑑定士陰山有里
価格67,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動は認められないが市街地中心部より離れ利便性が劣り、需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、区画整然とした一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は、下落幅を縮小しながらも下落傾向を示すものと思料する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR山陽本線沿線で、概ね加古川市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半を占める。景気は回復基調にあるものの加古川右岸より低位に位置し、当該地域へのアクセスが劣るため、需要はやや弱含みで推移している。中心価格帯は、土地は1，000万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度である。
一般的要因加古川市の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復傾向を基調とするが、所得が伸び悩み消費動向は慎重で、宅地需要は二極化がより鮮明である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度783567
北緯 134度8119025

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宝殿駅(地価相場 64,900円/㎡)伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)加古川駅(地価相場 108,000円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)高砂駅(地価相場 67,750円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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