兵庫県加古川市別府町別府字せいろ９８１番１６(別府駅・浜の宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


71,300円

2016年01月01日に行った兵庫県加古川市別府町別府字せいろ９８１番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,300円/㎡としました。

兵庫県加古川市別府町別府字せいろ９８１番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県加古川市別府町別府字せいろ９８１番１６
住居表示 
価格71,300円/㎡
交通施設、距離別府、380m
地積85㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大谷良太氏による調査レポート

不動産鑑定士大谷良太
価格71,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏内にある小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格段の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、今後も暫くの間は現状のまま推移していくものと予測する。地価はやや弱含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は市内及び隣接市町に地縁性を持つ居住者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。景気は回復基調にあるものの先行き不透明感があるため需要はやや弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は600万円から700万円程度、新築戸建住宅は2，000万円程度である。
一般的要因直近1年は総人口、生産年齢人口は微減、老年人口は増加傾向にある。景気は緩やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感は否めない。

井上基氏による調査レポート

不動産鑑定士井上基
価格71,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内にある利便性に優れた住宅地域となっている。
地域要因の将来予測当該地域は、ほぼ成熟した戸建住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、横ばい乃至微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、おおむねJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、圏内でも加古川市内に地縁性をもつ居住者が目立っており、圏外からの転入者は少ない傾向にある。対象標準地周辺では、新規の供給が多いこともあって、需要はやや弱含みである。土地は600万∼800万円程度、新築住宅は2，000万∼2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因加古川市では、おおむね地価の底打ち傾向が見られ、一部では上昇に転じる地点も見られる。また、今後は全般的な地価動向に明るさが期待される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7333858
北緯 134度8492077

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 70,800円/㎡)浜の宮駅(地価相場 66,950円/㎡)東加古川駅(地価相場 88,150円/㎡)播磨町駅(地価相場 76,400円/㎡)尾上の松駅(地価相場 68,300円/㎡)西二見駅(地価相場 76,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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