兵庫県高砂市伊保東２丁目２９７番３(伊保駅・荒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,800円

2017年01月01日に行った兵庫県高砂市伊保東２丁目２９７番３(兵庫県高砂市伊保東２−５−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,800円/㎡としました。

兵庫県高砂市伊保東２丁目２９７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県高砂市伊保東２丁目２９７番３
住居表示伊保東２−５−１１
価格23,800円/㎡
交通施設、距離伊保、1,100m
地積396㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が見られる周囲に農地の多い住宅地域
前面道路の状況東7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

中田信氏による調査レポート

不動産鑑定士中田信
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内の住宅地域で需要者は限定される傾向にある。別段地域要因の変動は認められず、需要は低調が継続している。
地域要因の将来予測国道背後に位置する周辺を農地に囲まれた市街化調整区域内の住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は予想し難く、概ね現状で推移するものと思料する。地価は下落基調を強めている。
市場の特性同一需給圏は概ね高砂市及び隣接市町の集落地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内にあっては、更地からの住宅建築には厳しい制限があり、自ずと需要者は限定され、取引されるケースとしては親族、知人間などが相対的に多い。個別性が強く、中心となる価格帯は見出せないが、土地総額は1，500万円程度までが上限である。
一般的要因地元不動産会社を中心に小規模な宅地開発が行われているが、やや供給過剰気味で、利便性の良い一部の住宅地域を除けば概ね地価は下落傾向にある。

塩住直彦氏による調査レポート

不動産鑑定士塩住直彦
価格23,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内で公法上の規制があるため地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状で推移するものと予測される。調整区域内で需要が限定されるため、地価は下落基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は高砂市を中心に隣接する姫路市等、用途的類似地域は「調区」内の在来住宅地域。「調区」内に存し都市計画法等により建物の建築、用途等に制限があるため、需要は地縁者によるものに限定される傾向があり、同一需給圏外からの転入者の可能性は低い。したがって、需給のいずれもが低調な在来地域であり、規模・形状も不均質であることから中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因景気回復基調から、利便性のある新興地域等で、需要は回復傾向にあるが、郊外や在来地域については、低調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7734369
北緯 134度7952604

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)宝殿駅(地価相場 64,900円/㎡)高砂駅(地価相場 67,750円/㎡)曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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