兵庫県高砂市北濱町北脇字地見ノ下３２番５１(伊保駅・荒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,200円
2017年01月01日に行った兵庫県高砂市北濱町北脇字地見ノ下３２番５１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県高砂市北濱町北脇字地見ノ下３２番５１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大塩、1,000m |
| 地積 | 154㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
神頭慎太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神頭慎太郎 |
|---|---|
| 価格 | 55,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 造成から経年した、戸建住宅が建ち並ぶ小規模開発の住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変化は見受けず、今後とも現状のままで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で高砂市の西部、南西部の住宅地域。需要者は圏内の居住者、地縁関係者が中心であり、圏外からの転入者は見られない。当該地域は市街地から離れていることから利便性が劣り、選好は低下気味であり、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地は800∼900万円程度、新築の戸建住宅は2300万∼2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 高砂市の人口は微減で減少傾向が続いている。鉄道駅及び明姫幹線周辺の新興住宅地の需要は堅調であるが、旧市街地及び農村地域は下落傾向である。 |
山崎誠氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山崎誠 |
|---|---|
| 価格 | 55,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特別の変動はみられない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特別な変動要因もないので、今後も概ね現状のまま推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高砂市及び姫路市南東部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心である。当該地域は市街地から離れていることから利便性が劣り、圏内の利便性に優れた住宅地域において宅地供給が見られる中で、選好は低下気味であり、需要は弱含みで推移している。価格帯は土地のみで800∼900万円程度、新築戸建で2300∼2500万円程度の需要が中心である。 |
| 一般的要因 | 高砂市は総人口、生産年齢人口ともに減少傾向にあり、住宅地の地価の二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 内水面自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水面,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7662013 北緯 134度7904417 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)高砂駅(地価相場 67,750円/㎡)宝殿駅(地価相場 64,900円/㎡)大塩駅(地価相場 56,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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