兵庫県高砂市西畑１丁目６２５番８０(高砂駅・荒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


73,000円

2017年01月01日に行った兵庫県高砂市西畑１丁目６２５番８０(兵庫県高砂市西畑１−４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,000円/㎡としました。

兵庫県高砂市西畑１丁目６２５番８０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県高砂市西畑１丁目６２５番８０
住居表示西畑１−４−６
価格73,000円/㎡
交通施設、距離高砂、750m
地積126㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡本朋美氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本朋美
価格73,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の住宅団地に所在し住宅地として熟成しているが、周辺の新規分譲地との競合で需要は若干の弱含みで推移している。
地域要因の将来予測山電高砂駅から徒歩圏内の戸建住宅団地に存し特段の地域要因の変動は見られないが、最寄商業施設である駅前のスーパーが平成27年12月末に閉店し、利便性の低下による不動産需要への影響が今後は懸念される。
市場の特性同一需給圏は高砂市及び隣接市町内の住宅地で、特に南部の山電沿線の地域と密接な価格牽連性を有する。需要者は同一需給圏内に居住する第一次取得者層や地区内での建替え・住み替え等が中心である。かつては、臨海部の工場従事者の受け皿住宅地としての機能を有していたが、近年は地域経済の衰退や少子高齢化等を反映して需要はやや弱含み傾向にある。中心となる価格帯は120∼130㎡の画地で1000万円前後、新築戸建住宅で2500万円前後である。
一般的要因市の人口は微減、高齢化率は増加。不動産の選別化により好立地でのスポット的な住宅市場の活況は見られるが、旧集落等の需要は依然として弱含み。

山崎誠氏による調査レポート

不動産鑑定士山崎誠
価格73,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特別の変動はみられない。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特別な変動要因もないので、今後も概ね現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は高砂市及び隣接市町の山陽電鉄本線沿線及びJR山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心である。従来は臨海部の工業従事者による需要が多く見られたが、少子高齢化や圏内での不動産の選別化の影響もあり需要は弱含みで推移している。価格帯は130㎡程度の規模の土地のみで900∼1000万円程度、新築戸建で2500万円前後の需要が中心である。
一般的要因高砂市は総人口、生産年齢人口ともに減少傾向にあり、住宅地の地価の二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7474004
北緯 134度798438

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高砂駅(地価相場 67,750円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)尾上の松駅(地価相場 68,300円/㎡)伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)浜の宮駅(地価相場 66,950円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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