兵庫県加古川市別府町別府字せいろ９１８番３(別府駅・浜の宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


84,300円

2016年01月01日に行った兵庫県加古川市別府町別府字せいろ９１８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,300円/㎡としました。

兵庫県加古川市別府町別府字せいろ９１８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県加古川市別府町別府字せいろ９１８番３
住居表示 
価格84,300円/㎡
交通施設、距離別府、360m
地積295㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗等が多い近隣商業地域
前面道路の状況南東20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井上基氏による調査レポート

不動産鑑定士井上基
価格84,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因山陽電鉄沿線の各駅周辺の商業地域は、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、中小店舗が多く見られる近隣商業地域であるが、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。また、地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、おおむね加古川市及び周辺市町の近隣乃至路線商業地域である。需要者の中心は、地元事業者のほか全国展開型のチェーン店舗等である。景気は回復基調にあるが、地方都市への波及の程度は不透明であり、事業用地に対する需要はやや足踏みの状態にある。市場での需要の中心となる価格帯は、画地規模や事業規模により様々なため見出しにくい状況にある。
一般的要因加古川市では、おおむね地価の底打ち傾向が見られ、一部では上昇に転じる地点も見られる。また、今後は全般的な地価動向に明るさが期待される。

陰山有里氏による調査レポート

不動産鑑定士陰山有里
価格84,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因地域要因に特に変動はなく、別府駅周辺の商業地域中心地より離れ、繁華性が劣り、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測中小規模の店舗等が存する近隣商業地域だが近隣の大型商業施設への顧客流出により、当該商業地の需要は弱含みである。地域要因に大きな変動はなく今後もこの状況は継続し、地価も弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね加古川市及び隣接市町の商業地域である。需要者の中心は地元事業者であるが、全国展開型の事業者も認められる。当該地域は繁華性が低く、近隣の大型商業施設への顧客の流出が顕著で、事業用地に対する需要は弱含みである。取引価格は、規模、事情等により様々で、中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因中国経済等外需に不透明感があるが円安原油安等の恩恵により、景気は緩やかな回復基調で、事業用地の需要は低調ながらも地価は底打ち感が生じた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7333858
北緯 134度8492077

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府駅(地価相場 70,800円/㎡)浜の宮駅(地価相場 66,950円/㎡)東加古川駅(地価相場 88,150円/㎡)播磨町駅(地価相場 76,400円/㎡)尾上の松駅(地価相場 68,300円/㎡)西二見駅(地価相場 76,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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