兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１(尾上の松駅・高砂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


44,500円

2016年01月01日に行った兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。

兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１
住居表示 
価格44,500円/㎡
交通施設、距離尾上の松、1,600m
地積942㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼作業場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模工場、配送施設等が多い工業地域
前面道路の状況西20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三浦靖和氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦靖和
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は見られないが、需要は回復までには至らず、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測中小規模工場、配送関連施設が中心の工業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移しており、企業収益等は改善基調にあるが、回復までには暫くの時間を要するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、兵庫県播磨地域全域の工業地域を主として、阪神間の工業地域に及ぶ。需要者の中心は、圏域内の事業者のほか圏域外の法人等も見られる。近時企業収益等は持ち直しつつあるが、播磨地域内においても当該地域と競合関係にある工業地域は多く、それら地域との相対的関係、臨海部の大工場の動向等より、需要回復までには至っていない。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因企業を取り巻く環境は持ち直しつつあるが、近時の新規の事業用地需要は、輸送利便性に優れた内陸部の工業団地優位で推移している。

長谷川一成氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川一成
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工業用地としての需要はやや低調であり、地域要因に特段の変動は見られないものの、上記一般的要因を受けて地価の下落幅は縮小傾向である。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動は見られず、中小工場地域として当面は現状を維持するものと見込まれる。中小工場用地の取引はやや低調で、引き続き地価は下落基調ではあるが、比較的小幅な下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に加古川市及び周辺市町の工業地域である。主な需要者の属性は概ね圏域内に地縁性を有する製造業等の事業者が中心で、一部全国規模の企業も認められる。昨今の景気が回復しつつある動向等の影響で、工業地としての需要は徐々に改善の動きが見られるが依然としてやや弱含みから抜け切れていない。取引される価格帯については、取引件数が少なく、特殊な事情が介在する事例も多いことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、設備投資は横ばいで、企業収益は改善していることから、立地条件に優る地域を中心に不動産市況は改善しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7474342
北緯 134度8147443

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尾上の松駅(地価相場 68,300円/㎡)高砂駅(地価相場 67,750円/㎡)浜の宮駅(地価相場 66,950円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)加古川駅(地価相場 108,000円/㎡)伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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