地域要因

都心回帰の影響から住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。地域要因に特別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。都心回帰の動きから需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。取引のほとんどは、自ら居住の用に供するためのものであり、収益目的での取引はほとんど見られない。一部賃貸物件も見られるが、転勤等の一時的なものである。よって、収益還元法の適用は断念した。本件においては、同一需給圏内の類似地域等から収集した取引事例を採用して求めた比準価格を採用し、代表標準地の価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、当面は現状の地域的特性が維持されるものと予測する。今後の地価は、川西市北部地域の需要の弱さから、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在し、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊事情に基づくものと考えられ、経済的に賃貸事業が成立する地域ではないので、収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部から遠いため、住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域である。駅徒歩圏内であるが、賃貸物件、共同住宅等が少なく、賃貸市場は未成熟であるといえる。そのため、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法の適用にあたっては、川西市内の取引事例を広域的に採用した。以上から本件では、規範性の高い取引事例を収集して試算した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家住宅の多い住宅地域であり、地域要因に特別な変動は認められないが、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域で、今後とも現状のままで推移するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は中規模農家住宅が多い既成住宅地域であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益還元法の適用は断念した。したがって代表標準地との検討を踏まえ、市街化調整区域内の規範性の高い取引事例から求められた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅が多い住宅地域である。生活利便性がやや劣ること等もあって、土地需要もやや弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模な戸建住宅を中心とした古くからの住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価水準は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域内、或いは周辺地域では画地規模の大きな土地の一部はアパート等としての利用も認められるが、標準地の画地規模では自己利用目的での取引が殆どであり、規範性の高い賃貸事例の収集に限りがあることに加えて、賃貸経営上合理性を有する収益用の建物想定が困難であるため収益価格の適用を断念した。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、取引市場の実態を反映した取引事例より求められた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外立地で通勤等の利便性に劣るため、需要は低調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は郊外に位置する住宅地域であり、今後とも現状のまま維持するものと予測する。郊外立地で利便性に劣る事などから需要は弱含んでおり、地価は当面下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅地域であり、戸建賃貸住宅が存在したとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、対象標準地と代替性が高い取引事例を複数採用し試算している。従って、本件では代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川西市北部の住宅地域で地域要因に大きな変動はないが、一般的要因を反映して地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は、住宅団地内の戸建住宅地域であり、概ね現況のまま推移するものと予測される。地価水準は、市内山手の住宅地域の需要が軟調であることから、引き続き下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ川西市郊外の住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、戸建賃貸住宅が存在したとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は困難である。したがって、本件においては、取引市場においてより実証的で、規範性の高い比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くに開発された大規模ニュータウン内の住宅地であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も安定した居住環境を維持していくものと予測する。居住者の高齢化に伴い空家や売家が増加しており、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された第1種低層住居専用地域内の土地であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から、収益還元法は適用しなかった。取引は自用目的が中心で、市場参加者は周辺の取引価格を指標に意思決定を行うことから、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として上記の通り決定した。なお、代表標準地と比較した規準価格との均衡性も保たれていると判断した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、周辺の住宅団地の衰退に伴う需要減で、地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等が建ち並ぶ開発団地内の近隣商業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。背後住宅地と連動して、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗併用住宅等が建ち並ぶ開発団地内の近隣商業地域で、収益目的よりも自用目的の取引が多い地域である。店舗等の賃貸市場も集積度の高い商業地等に比べて十分ではなく、収益価格の持つ信頼性は低いと判断する。一方、比準価格は類似地域等に存する代替性の強い取引事例を中心に求められており、規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、利便性がやや劣り、高台のため需要は引き続き弱い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はないので、今後も同様の住環境を維持すると予測する。地価は郊外の住宅地域のため需要が減退しており、今後も下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、自用目的での取引がほとんどを占める。経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益還元法を適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の価格牽連性の強い取引事例により求めることができた。よって、規範性のある比準価格を採用し、他の標準地との価格バランスの検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市北部に形成された工業地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模工場を中心とした狭い範囲の工業地域であり、将来的には住宅系用途への転換可能性もあるが当面は現状を維持するものと思料する。川西市北部の工場用地に対する需要は乏しく、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は製造業の自社工場を中心としておりほぼ全てが自用である。隣接する地域に共同住宅等は存するが、工場又は倉庫としての賃貸借事例はなく、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と比較した規準価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、農家住宅、農地等が混在する住宅地域で、都心回帰・二極化の影響で、地価下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅、農地等が混在する住宅地域で、今後暫くは現状のまま推移するものと予測する。都心回帰・二極化等の影響で郊外住宅地域の土地需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の利用現況、賃貸市場の熟成度等を総合的に勘案すると、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築は困難であると判断される為、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、規範性がある複数の取引事例から求められており、説得力を有する。従って本件では、代表標準地との均衡にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高齢化等に伴い来街者が減少。路線商業地域では新名神開通による影響が期待されるも、先行きは不透明な商況。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、規模や立地が同程度の貸室賃料について業態や銘柄、条件によって個別性が強いうえに秘匿性が強く、十分な資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい難い。一方、比準価格は同一需給圏から信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅や店舗等が混在する住宅地域である。川西市は北部住宅地を中心に土地需要は弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅や店舗等が混在する住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域内、或いは周辺地域では、画地規模の大きな土地については、アパート等、収益物件としての利用も認められるが、標準地の画地規模では自己利用目的での取引が殆どであり、規範性の高い賃貸事例の収集に限りがあることに加えて、賃貸経営上合理性を有する収益用の建物想定が困難であるため、収益価格の適用を断念した。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、規範性を有する取引事例より求められた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

能勢電鉄沿線の大規模住宅団地で、都心から遠く利便性がやや劣るため人口流失が続いており、地価は依然下落傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ街区整然とした郊外の住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域で、周辺には賃貸目的のアパートやマンションは、ほとんど見られず、また、戸建住宅の賃貸市場も成熟していないため、収益価格は試算できなかった。当地域が快適性を重視する戸建住宅地域であること、また、自己使用目的での取引が中心の地域であることから、取引市場の実態を反映する規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川西市北部の住宅団地に存し、需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。川西市北部住宅地への需要は弱く、地価は下落傾向を持続するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を標準的使用とする住宅地域で、戸建賃貸住宅が存在したとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではなく、収益性よりも居住の快適性が選好されることから、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。