大阪府池田市渋谷１丁目５２１番(鼓滝駅・多田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


191,000円

2017年01月01日に行った大阪府池田市渋谷１丁目５２１番(大阪府池田市渋谷１−１０−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を191,000円/㎡としました。

大阪府池田市渋谷１丁目５２１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府池田市渋谷１丁目５２１番
住居表示渋谷１−１０−１２
価格191,000円/㎡
交通施設、距離池田、1,500m
地積240㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況東6.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安原香代氏による調査レポート

不動産鑑定士安原香代
価格191,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅の建ち並ぶ高台の優良な住宅地域を形成しており、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした優良な住宅地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受けられないため当分の間は現状のまま推移していくものと予測される。地価については、横ばい傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急宝塚線沿線、阪急箕面線沿線等の概ね大阪府北部の住宅地域である。需要者の中心は、北摂地区及び大阪市内に居住する中高所得者層が中心である。近隣地域は郊外の熟成した閑静な住宅地域を形成している。近年の周辺地域における土砂災害等の風評の影響により、高台にある住宅地の需給動向はやや弱含んでいる。土地の価格は、対象標準地と同規模で4600万円前後が取引の中心である。
一般的要因池田市では、最寄駅より徒歩圏内の住宅地の地価は、上昇傾向にあるが、バス便利用の郊外では下落傾向にあり、昨年同様に二極化が進行している。

網家邦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士網家邦夫
価格191,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅への接近性にやや劣るが、区画整然とした静かな中規模住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測中規模住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。地価は当面横ばいで推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は池田市を中心に阪急宝塚線沿線の隣接市に及ぶ中規模一般住宅地域である。需要者の中心は北摂地域の第二次取得者層。同一需給圏においては新たな大規模開発等は少なく、需給は概ね均衡状態にある。取引価格は土地のみの場合、200㎡の画地で4，000万円程度、新築戸建住宅は6，000万円程度が中心価格帯となっている。
一般的要因池田市の人口は微減傾向にある。経済情勢は持ち直しつつあり、利便性や居住環境の良好な住宅地域については不動産市況の回復傾向が見られる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度859344482421875
北緯 135度4389190673828

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県三好郡池田町字州津藤ノ井４３４番５大阪府池田市神田４丁目１７７３番３２大阪府池田市中川原町２２２番大阪府池田市東山町５・７番２７６大阪府池田市渋谷１丁目５２１番大阪府池田市石橋４丁目３２番４５大阪府池田市中川原町２７３番外大阪府池田市石橋１丁目４３番２９大阪府池田市伏尾台４丁目６番２１大阪府池田市中川原町２７３番外兵庫県川西市東多田字野羅２０２番１６兵庫県川西市東多田１丁目２０２番２９兵庫県川西市東多田３丁目３０２番２兵庫県川西市小花１丁目６２６番５兵庫県川西市西畦野字清流台３０番１４２兵庫県川西市平野１丁目１２０番１５兵庫県川西市東多田３丁目３５９番３

参考：近隣駅の地価相場

鼓滝駅(地価相場 84,250円/㎡)多田駅(地価相場 79,000円/㎡)鶯の森駅(地価相場 93,000円/㎡)平野駅(地価相場 70,000円/㎡)滝山駅(地価相場 97,000円/㎡)一の鳥居駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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