兵庫県川西市錦松台２番９４(鶯の森駅・鼓滝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


68,000円

2016年01月01日に行った兵庫県川西市錦松台２番９４(兵庫県川西市錦松台１２−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,000円/㎡としました。

兵庫県川西市錦松台２番９４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県川西市錦松台２番９４
住居表示錦松台１２−２６
価格68,000円/㎡
交通施設、距離川西能勢口、2,800m
地積107㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上原卓志氏による調査レポート

不動産鑑定士上原卓志
価格68,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一次取得者層を中心とした実需にこれまで支えられ、需給関係は安定的に推移しつつある。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移し、地価水準は需給バランスや最寄駅等からの利便を反映して今後概ね微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川西市中部の丘陵部に形成された住宅地域である。需要者の中心は、在阪企業に勤務するサラリーマンが過半を占め、周辺市域からの転入も見られる。小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺の住宅団地との競合や需給バランスなどから需給関係はやや弱含みで推移している。土地については1，000万円程度、新築戸建住宅は2，500万円程度の物件が需要の中心となる価格帯である。
一般的要因企業収益の回復が個人消費の拡大に及ぼす影響に注視しつつ、株高による資産効果や日銀の低金利政策などを背景に地価の回復傾向が窺われる。

熊谷有剛氏による調査レポート

不動産鑑定士熊谷有剛
価格68,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅のほか共同住宅も混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、当面下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、能勢電鉄沿線バス圏の戸建住宅地域で、概ね川西市の圏域である。需要者は、大阪方面へ通勤する川西市または近隣市町内居住者であり、一次取得者層が中心となっている。都心回帰、少子高齢化等に起因する継続的な中古物件の供給が見られ、やや供給過剰の傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で500万∼1，000万円前後、新築戸建住宅で2，500万円前後となっている。
一般的要因近年当市の人口は微減傾向にあり、一貫して高齢化が進行している。また、取引件数は消費増税後、低水準で推移している。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8507906
北緯 135度4096643

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶯の森駅(地価相場 93,000円/㎡)鼓滝駅(地価相場 84,250円/㎡)滝山駅(地価相場 97,000円/㎡)多田駅(地価相場 79,000円/㎡)絹延橋駅(地価相場 139,000円/㎡)平野駅(地価相場 70,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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