兵庫県川西市多田院西１丁目８３番(多田駅・鼓滝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
31,700円
2016年01月01日に行った兵庫県川西市多田院西１丁目８３番(兵庫県川西市多田院西１−５−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県川西市多田院西１丁目８３番 |
| 住居表示 | 多田院西１−５−１１ |
| 価格 | 31,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 川西能勢口、4,100m |
| 地積 | 244㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、農家住宅が散在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
海野雅由氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 海野雅由 |
|---|---|
| 価格 | 31,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅、農家住宅が散在する住宅地域で、利便性が劣り、外部から転入しづらいことから、需要は引き続き弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、農家住宅が散在する住宅地域で、地域要因に格別の変化がないので、今後も同様の住環境を維持すると予測する。地価は郊外の市街化調整区域内の宅地で需要が弱いため、当分の間下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に川西市及び猪名川町、宝塚市、三田市等周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は川西市及び周辺市町の地縁的選好性を有する居住者等である。郊外の住宅地域で、利便性等が劣ること及び地縁性を有しない者は転入しづらいことから、需要は弱く、地価は下落傾向である。需要の中心となる価格帯は土地で総額600万円∼800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 川西市の人口は微減傾向が続いている。北部地域は利便性が劣るため、需要は引き続き弱い。それ以外は利便性が優る地域を中心に需要は堅調である。 |
上田元嗣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上田元嗣 |
|---|---|
| 価格 | 31,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。郊外の市街化調整区域内に残る旧来からの小規模集落の一角で、需要は限定的である。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の市街化調整区域内に残る旧集落の一角であり、目立った変化はなく、当面現状を維持して推移していくものと予測する。地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は川西市北部及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は地元での世帯分離者等の地縁者が中心で限定的である。交通利便性に劣る旧来からの集落地域で、市街化調整区域の建築規制や宅地需要自体の少なさから需給は疎らであり、経済変動の波及の程度は弱い。中心的価格帯は、中古戸建住宅で600万円∼1000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 川西市の人口は微減傾向で高齢化が進んでいる。利便性志向から南部を中心に住宅需要は概ね堅調であるが、北部では弱含みの地域が目立っている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8573481 北緯 135度4005124 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
多田駅(地価相場 79,000円/㎡)鼓滝駅(地価相場 84,250円/㎡)鶯の森駅(地価相場 93,000円/㎡)平野駅(地価相場 70,000円/㎡)滝山駅(地価相場 97,000円/㎡)一の鳥居駅(地価相場 60,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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