兵庫県川西市鼓が滝２丁目１１番４１(鼓滝駅・鶯の森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
60,500円
2017年01月01日に行った兵庫県川西市鼓が滝２丁目１１番４１(兵庫県川西市鼓が滝２−９−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県川西市鼓が滝２丁目１１番４１ |
| 住居表示 | 鼓が滝２−９−３１ |
| 価格 | 60,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鼓滝、750m |
| 地積 | 194㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.1m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長谷川由紀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川由紀 |
|---|---|
| 価格 | 60,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 南道路で選好性は優るが、競争力に変動はない。 |
| 地域要因 | 全般的に下落幅が縮小傾向にはあるものの、北部住宅地では需要減に歯止めがかかっておらず、地価は依然として弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は北部地域の需要の減退が目立ち、依然として下落の傾向がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、川西市北部で能勢電鉄沿線の住宅地域。需要者の中心は、周辺あるいは都市部の事業所に通う川西市及び周辺市町の居住者である。大阪との府県境となっている北摂山系の尾根筋からの西傾斜で、眺望は良いが傾斜がきつく平坦な住宅地が選好される傾向のなか、極端に割安な取引もみられ、立地による格差が広がっている。土地は1000万弱∼1500万、新築の戸建物件は3000万までが需要の中心。 |
| 一般的要因 | 南部では中央北地区土地区画整理事業が進行中。都心回帰と高齢化で北部は依然として弱含み。 |
堀田勝己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堀田勝己 |
|---|---|
| 価格 | 60,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の傾斜地に開発された戸建住宅主体の住宅地域で、地域要因に大きな変動はないが、選好性の弱さから地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模戸建住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。地勢等の条件から近年需要は低迷。地価は当面の間、下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、能勢電鉄線の沿線で、概ね川西市の圏域。需要者は、同一需給圏内居住者のほか、他地域からの流入も見られる。最寄駅には近いが傾斜地が中心で、接近条件等が重視される近年の傾向から競争力は弱い。当該状況を反映し、地価は下落基調で推移している。土地は総額で1000∼1500万円程度、新築戸建住宅は2000万円台後半のものが需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 川西市の人口は微減傾向にあり、さらに高齢化に伴う需要低迷、不動産市場の多極化の進展等から全般的に明るい要素は乏しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8533044 北緯 135度4237989 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
鼓滝駅(地価相場 84,250円/㎡)鶯の森駅(地価相場 93,000円/㎡)多田駅(地価相場 79,000円/㎡)滝山駅(地価相場 97,000円/㎡)平野駅(地価相場 70,000円/㎡)絹延橋駅(地価相場 139,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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