大阪府池田市吉田町１９１番１外(鼓滝駅・鶯の森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,000円

2017年01月01日に行った大阪府池田市吉田町１９１番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,000円/㎡としました。

大阪府池田市吉田町１９１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府池田市吉田町１９１番１外
住居表示 
価格47,000円/㎡
交通施設、距離池田、4,200m
地積350㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況園芸を中心とする農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南3.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

鎌田泰志氏による調査レポート

不動産鑑定士鎌田泰志
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因園芸を主体とする農家住宅地域であり、調整区域内の取引はほとんど見られず需要が低調であることから、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は園芸を営む市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であり、今後も現状を維持するものと思料する。地価は依然下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は池田市・箕面市など大阪府北部の農家住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅地域であり、吉田町地区を地域的に選考する地縁性をもつ個人もしくは事業者が主な需要者の中心であり、圏外からの転入はほとんど見られない。需要は低調で調整区域内の宅地の不動産取引は少ない。取引される価格帯にもばらつきがあり、350㎡程度の土地で1500万円前後が需要の中心と思料する。
一般的要因古くから交通の要衝として栄え、一定の需要が認められる。人口は微増傾向が続いており、取引件数・価格ともに横ばい傾向で、調整区域は下落傾向。

安原香代氏による調査レポート

不動産鑑定士安原香代
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因市街化調整区域内の既存の農家住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はないが、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内に存する農家住宅地域を形成しており、地域要因に特別な変動は見受けられないため、当分の間は現状のまま推移していくものと予測される。地価については、今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急宝塚線、箕面線沿線、能勢電鉄妙見線等の池田市北部及び兵庫県川西市北部、箕面市北部の農家住宅地域である。需要者は池田市、箕面市等に居住する農業従事者、造園業者等が中心である。需要の中心は、地域密着型の近隣の居住者であることが多く、需要はさらに弱含んでいる。よって、不動産の取引は僅少であるが、対象標準地と同規模の350㎡程度の土地で1700万円前後が需要の中心価格帯と認められる。
一般的要因池田市では、最寄駅より徒歩圏内の住宅地の地価は、上昇傾向にあるが、バス便利用の郊外では下落傾向にあり、昨年同様に二極化が進行している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8538377
北緯 135度4359369

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県三好郡池田町字州津藤ノ井４３４番５大阪府池田市神田４丁目１７７３番３２大阪府池田市中川原町２２２番大阪府池田市東山町５・７番２７６大阪府池田市豊島北１丁目７０６番７大阪府池田市石橋４丁目３２番４５大阪府池田市中川原町２７３番外大阪府池田市石橋１丁目４３番２９大阪府池田市伏尾台４丁目６番２１大阪府池田市中川原町２７３番外兵庫県川西市東多田字野羅２０２番１６兵庫県川西市鶯台１丁目１７番１５兵庫県川西市東多田１丁目２０２番２９兵庫県川西市東多田３丁目３０２番２兵庫県川西市小花１丁目６２６番５兵庫県川西市西畦野字清流台３０番１４２兵庫県川西市平野１丁目１２０番１５兵庫県川西市滝山町２４０番４兵庫県川西市東多田３丁目３５９番３兵庫県川西市鴬の森町２６１番兵庫県川西市平野１丁目９９番２外

参考：近隣駅の地価相場

鼓滝駅(地価相場 84,250円/㎡)鶯の森駅(地価相場 93,000円/㎡)滝山駅(地価相場 97,000円/㎡)多田駅(地価相場 79,000円/㎡)平野駅(地価相場 70,000円/㎡)絹延橋駅(地価相場 139,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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