兵庫県川西市鴬台２丁目１０番３(鼓滝駅・鶯の森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


89,500円

2017年01月01日に行った兵庫県川西市鴬台２丁目１０番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,500円/㎡としました。

兵庫県川西市鴬台２丁目１０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県川西市鴬台２丁目１０番３
住居表示 
価格89,500円/㎡
交通施設、距離鴬の森、700m
地積196㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士林秀樹
価格89,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模戸建住宅の多い住宅地域である。坂道等も多く利便性が良好とはいえないので、土地需要は未だ弱含みで推移している。
地域要因の将来予測坂道等が多く、利便性が稍劣る住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、高齢化の進展に伴う供給圧力の増加等により、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は能勢電鉄沿線で、概ね川西市内の圏域に存する住宅地域である。需要者の属性は川西市の居住者が中心である。中規模戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺には利便施設も存するが、団地内には坂道等が多く、生活上の利便性がやや劣ること等に加えて、昨今の都心回帰傾向も相俟って当該地域の需給環境は弱含みで推移している。尚、土地は1500∼2000万円程度であり、新築の戸建物件は3000∼3500万円程度での取引が中心である。
一般的要因川西市内住宅地の地価は南部の市街地を中心に回復しているが、反面、利便性の劣る北部等は高齢化による供給圧力の増加等もあって回復していない。

玉井嘉彦氏による調査レポート

不動産鑑定士玉井嘉彦
価格90,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台の住宅団地であり、地域要因の特段の変動はない。一般的要因を反映して地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な高台の住宅地域であり、概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準は、市内山手の住宅地の需要が軟調であることから、やや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川西能勢口駅及び能勢電鉄沿線の徒歩圏及びバス圏の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者で、同一需給圏外からの需要は少ない。需要は明るい兆しも見られるものの、開発団地全体として高齢化が進展しているため、依然としてやや弱含み傾向にある。土地は1，500万円∼2，000万円程度、新築戸建住宅は3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因川西市においては、一部の利便性に優る住宅地を除き、全般的に地価は下落傾向にあり、特に北部の住宅地は下落傾向が顕著である。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度850999
北緯 135度4153054

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県川西市東多田字野羅２０２番１６兵庫県川西市花屋敷山手町１２２番兵庫県川西市萩原１丁目１６１番外兵庫県川西市鶯台１丁目１７番１５兵庫県川西市東多田１丁目２０２番２９兵庫県川西市西多田字西峠１番５７兵庫県川西市西多田２丁目６８７番兵庫県川西市萩原台東２丁目１６９番兵庫県川西市鴬の森町２６１番

参考：近隣駅の地価相場

鼓滝駅(地価相場 84,250円/㎡)鶯の森駅(地価相場 93,000円/㎡)滝山駅(地価相場 97,000円/㎡)多田駅(地価相場 79,000円/㎡)越後田中駅(地価相場 149,750円/㎡)絹延橋駅(地価相場 139,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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