兵庫県川西市下財町１３番１８(山下駅・畦野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


69,000円

2016年01月01日に行った兵庫県川西市下財町１３番１８(兵庫県川西市下財町６−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,000円/㎡としました。

兵庫県川西市下財町１３番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県川西市下財町１３番１８
住居表示下財町６−２３
価格69,000円/㎡
交通施設、距離山下、770m
地積95㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士林秀樹
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模の戸建住宅が多い住宅地域である。生活利便性がやや劣ること等もあって、土地需要もやや弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測小規模な戸建住宅を中心とした古くからの住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価水準は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は能勢電鉄沿線で、概ね川西市内の圏域に存する住宅地域である。需要者の属性としては川西市の居住者が中心である。小規模住宅を中心に一部併用住宅等も混在する既成の住宅地域である。狭隘な道路が多く、街路条件が劣る上、昨今の都心回帰傾向も相俟って当該地域の需給環境は弱含みで推移している。土地は600∼800万円程度であり、新築の戸建物件は2000∼2500万円程度での取引が中心である。
一般的要因川西市内住宅地の地価は、利便性に優れた中心部等は回復しているが、反面、利便性の劣る北部等は高齢化による供給圧力等も強く回復していない。

中村要氏による調査レポート

不動産鑑定士中村要
価格69,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はないが、需要は依然低迷しており、地価の下落傾向は続いている。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因は今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと思料する。地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は対象不動産の属する川西市及び隣接の猪名川町のうち能勢電鉄沿線を中心とする住居系地域一帯。需要者は同一需給圏内の居住者が中心となるものと考えられる。市内北部に位置し、利便性等に劣る住宅地域であることから、需要は弱含みで推移しているものと思料する。土地は500∼1，000万円前後、新築戸建は2，000万円台が需要の中心と思われる。
一般的要因経済情勢の緩やかな回復傾向は見られるが、地価の二極化傾向が顕著となっており、川西市中北部エリアの地価は下落傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8975119
北緯 135度4095528

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山下駅(地価相場 59,000円/㎡)畦野駅(地価相場 60,500円/㎡)日生中央駅(地価相場 57,500円/㎡)光風台駅(地価相場 57,500円/㎡)一の鳥居駅(地価相場 60,000円/㎡)ときわ台駅(地価相場 51,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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