地域要因

地域要因に格別な変動はない。中心市街地では再開発等整備が進んでいるが近隣地域は画地条件が劣る事から需要は強くない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの既成商業地域であり全般的に不動産需要は堅調であるが近隣地域は1画地規模が小さい事から路線商業地需要に耐えられず有効需要は強いとはいえない。

価格決定の理由

①標準地は国道沿いの既成商業地であり、比準価格は規範性の高い取引事例より求められた市場の実態を反映した価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為低く求められたと思料。②比準価格を重視し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大型SCに近い利便性の良い住宅地域であること等から不動産需要は堅調である。このため地価は今後も安定傾向で推移すると予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が多い熟成した住宅地域である。このため地域の特性に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、今後も既成住宅地域として推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、自己住宅の建築のための取引が中心である。こうした地域性からアパート用地に対する需要はほとんどないので収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

歓楽街は駅前に顧客流出が顕著で空き店舗の増加、環境悪化により収益性が低下。周辺部は駐車場経営等が増加し需要が多様化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が低調でテナント収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じているため、収益価格の信頼性は低く、また建物価格の上昇により収益性が悪化している。比準価格は周辺で信頼性の高い取引事例が得られ、取引の事情も勘案して査定しており規範性の高い価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準として、益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

まちなか居住推進事業政策の推進や地価の値頃感から都心回帰傾向が見られ、利便性の高い市街地近郊の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

旧街道沿いの既成住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。都心回帰傾向の後押しにより、生活利便性の高い市街地近郊の宅地需要は堅調であり、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等より信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、対象標準地は自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益価格は試算しなかった。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿い路線商業地域として、特に地域要因の大幅な変動は見込まれず、地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

県道沿い路線商業地域であるが、近年の景気動向を反映して、今後暫くは概ね現状維持のまま地価水準が安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域であるがテナント需要が少なく、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。従って、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化はなくオフィス需要は低調であるが、競合する堅調な住宅地需要が下支えとなり、地価水準は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

昨年3月の北陸新幹線開業によりJR富山駅徒歩圏内に需要が集中する傾向が強まっている。芝園校区内であり、有効需要は強い。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例に基づき試算を行った。収益価格はオフィスが供給過剰の中、小規模事務所の需要が稀薄であり土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。以上から代表標準地との検討を踏まえ、地元企業等の実需を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市を代表する優良住宅地域として一定のブランド力を有しているが。駅前商業地の衰退とも相まって地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

良好な住環境を有する住宅地域。居住者の高齢化が進み、将来的には相続発生等による敷地細分化の懸念もある。八尾市を代表する住宅地として潜在的な需要は多く、地価はこのところ横ばい傾向が続いている。

価格決定の理由

用途地域が第一種低層住居専用地域で、持家の建ち並ぶ戸建住宅地域である。そのため自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が成熟しておらず収益価格は試算できなかった。比準価格については、特に住環境に関する同質性が高く、規範性に富んだ事例を選択・適用できたため、高い信頼性を有するものと判断した。したがって、本件では比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。なお当該価格は周辺標準地価格とも均衡しており、適正・妥当なものと判断できた。

地域要因

「まちなか居住推進事業」政策やこれまでの地価の下落による値頃感等より、市街地東部の宅地需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

富山市中心部に近い熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると予測する。生活利便性の高い市街地は、相対的割安感から需給が安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地は画地規模が小さいこと等より、収益用の賃貸建物の想定が非現実的なので、収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあるので、自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

車関連店舗等が建ち並ぶ路線商業地であるが、相対的な割安感から潜在的な買い需要は強い。

地域要因の将来予測

飲食店や自動車関連事業所等が建ち並ぶ熟成した路線商業地であり、特段地域要因の変動はないものと予測する。車輛通行量の多い路線商業地であり需給は安定的、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において富山市近郊、及び郊外の幹線道路沿いに存する規範性のある商業地の取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、収益価格は自己使用物件が多い国道沿いに立地しており、収益目的の取引需要が弱いことから、相対的に規範性は劣るものと判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飲食店需要は堅調であるがオフィス需要は低調。一方供給は駅周辺では減少している。地価はマンション用地需要もあり強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例から試算を行った。収益価格は賃貸需要が現状では飲食店を除き稀薄であり、また、土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。以上から代表標準地との検討を踏まえ、地元企業の実需を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北陸新幹線開業による波及効果もあって、駅周辺の宅地需要が高まる中、地価動向が上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

富山駅前周辺に位置する戸建住宅地域であり、今後暫くは宅地需要が堅調で、地価水準がやや強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、周辺地域においてはアパート等も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格と比較し、収益価格がかなり低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌に留め、代表標準地の公示価格との均衡関係を再検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心商業地で続く再開発事業の進展や周辺地域における商業施設の建設の波及的影響を受けて繁華性の向上が期待されている。

地域要因の将来予測

今後とも地域的な変化は少ないものと予測されるが、中心商業地において続く再開発事業の波及的影響や、北側地域における商業集積度の向上の影響を受けて、地価水準は当面上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内において収集し得た信頼性のある取引事例から比準して、比準価格を試算した。また、最有効使用と判定される賃貸ビルを想定して収益価格を試算したが、テナント需要の低迷により賃料水準が抑制されていることから低位に試算された。近隣地域における需要者は自己使用目的が中心であることから、商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西武跡地の再開発事業は建物取壊しが行われており、平成27年春には北陸新幹線、旧大和跡地のキラリの開業等があったが影響は少ない。

地域要因の将来予測

県の代表的なアーケード小売店街。周辺地域では再開発事業が進んでおり、完成後の繁華性が期待されるが、郊外の大型店舗による顧客の流出も懸念材料として残っている。

価格決定の理由

本地域のような高価格帯アーケード街の取引事例は乏しいため、市中心部商業地における比準可能な事例を5事例を採用した。取引事例はいずれも中心商業地域内に所在し中央商業地の実勢を反映している。一方収益価格は賃料及び想定建物の設定如何により左右される面があり、規範性は比準価格より劣ると認められる。従って、実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にすると共に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

富山駅徒歩圏に存し、選好性の高い学校区、官民一体による各種投資等により人気が高まっている一方で供給が少ないため需給は強含みである。

地域要因の将来予測

市街地中心部の住宅地域の中でも人気の高い地域であり、宅地需要は旺盛である。高志の国文学館、芝園小中学校を中心とした環境整備、都心回帰傾向の後押しにより地価水準は今後も強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等より信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、収益価格は家賃が建物投資額に基づき設定される傾向にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅等良好な交通接近条件と人気の高い小、中学校区にあって、利便性も高く、都心回帰の傾向もあり、住宅地の需要は底堅く、地価はやや強含み。

地域要因の将来予測

市街中心部の人気の高い小、中学校区にある、戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後もほぼ現状のまま良好な住環境を維持するものと予測する。富山駅への接近性にも優れており、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移。

価格決定の理由

戸建住宅を中心にアパートも点在する既成住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内で信頼性のある取引事例から試算しており、規範性は高い。快適性、利便性を重視する住宅地域にあっては、収益性よりも取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を中心に、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて、総額の小さい比較的小規模な画地を中心に需要が強まっている。

地域要因の将来予測

古い住宅が多くやや雑然とした既成住宅地域であるが、戸建住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて当該地域においても需要が比較的堅調にみられることから、地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺類似地域である市街地東部の住宅地域において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域内の比較的小規模な画地を中心とする戸建住宅地域であり、アパートの想定が困難であるため収益価格の試算はできなかった。したがって、自己居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を中心に、周辺類似地域に存する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。