富山県富山市上赤江町１丁目字東条割５４３番７５(下奥井駅・奥田中学校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,900円

2017年01月01日に行った富山県富山市上赤江町１丁目字東条割５４３番７５(富山県富山市上赤江町１−８−４７−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,900円/㎡としました。

富山県富山市上赤江町１丁目字東条割５４３番７５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番富山県富山市上赤江町１丁目字東条割５４３番７５
住居表示上赤江町１−８−４７−３
価格40,900円/㎡
交通施設、距離下奥井、1,300m
地積156㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀江行一氏による調査レポート

不動産鑑定士堀江行一
価格40,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地北東部の既成住宅地域で、周辺地域の価格水準の低い新設住宅団地等の影響を受けて、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測古くに造成された戸建住宅地域であるが、最近周辺地域では低価格な中小規模の新規分譲地が散見され、これ等の分譲地と比較すると、街区の老朽化等が見られ、地価は今後もやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は富山市北東部、中心市街地外縁から郊外にかけての住宅地域一帯。需要者の中心は富山市内に居住、あるいは地縁性を有する一次取得者で、周辺市町村からの需要も見られる。幹線道路にも比較的近く、利便性はあるが、周辺に造成された比較的低価格な新規住宅地との競合等により、地価はやや弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は170㎡前後の土地で700万円前後、新築戸建で2，500万円前後である。
一般的要因富山市の郊外住宅地は、経年劣化の進む地域と、開発等が活発な人気の地域との選別化が見られる。長期下落による値頃感もあり、下落率は縮小傾向。

竹田達矢氏による調査レポート

不動産鑑定士竹田達矢
価格40,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域的変化はないが、売り物件が多く供給過剰感がみられる。
地域要因の将来予測成熟した住宅団地で地域的変化はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。市街地外縁に位置し比較的堅調な需要がみられるが、供給過剰感が強いため地価水準は当面は若干の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は富山市街地の北方外縁に広がる幹線道路背後の住宅地域。需要者の中心は富山市に居住あるいは地縁性を有する一次取得者で、周辺市町村からの転入もみられる。街路条件の劣る既成の住工混在地域内で開発された住宅団地であり、市街地外縁に位置するため根強い需要がある一方で供給過剰感も強く、地価水準はやや下落傾向にある。需要の中心となる価格は、160㎡程度の土地で600∼800万円程度、新築の戸建物件で2200万円程度である。
一般的要因生活利便性や住環境による地域選好性が強まっており、市街地を中心に需要が堅調にみられる一方、郊外の既成住宅地域における需要は減退している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害大鳶崩壊に伴う氾濫域(安政5年(1858)3月10日 大鳶崩壊)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7099506
北緯 137度2354131

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下奥井駅(地価相場 59,900円/㎡)奥田中学校前駅(地価相場 88,300円/㎡)粟島（大阪屋ショップ前）駅(地価相場 40,900円/㎡)稲荷町駅(地価相場 57,200円/㎡)新庄田中駅(地価相場 44,000円/㎡)富山駅(地価相場 105,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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