富山県富山市音羽町２丁目２番７(不二越駅・稲荷町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
59,000円
2016年01月01日に行った富山県富山市音羽町２丁目２番７(富山県富山市音羽町２−２−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 富山県富山市音羽町２丁目２番７ |
| 住居表示 | 音羽町２−２−１６ |
| 価格 | 59,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 不二越、400m |
| 地積 | 197㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅や店舗併用住宅等の混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東7.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山本茂雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本茂雄 |
|---|---|
| 価格 | 59,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 「まちなか居住推進事業」政策やこれまでの地価の下落による値頃感等より、市街地東部の宅地需要は安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 富山市中心部に近い熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると予測する。生活利便性の高い市街地は、相対的割安感から需給が安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は富山市中心市街地周辺の住宅地域一帯である。需要者の中心は富山市及び周辺部に居住する一次取得者又は買替取得者であり、同一需給圏外からの転入も見られる。富山市中心市街地周辺は利便性が良好であり、これまでの価格の下落による値頃感も相まって、需給が安定している。需要の中心となる価格帯は、土地については1000∼1300万円程度であり、新築の戸建住宅で3000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 平成27年3月の北陸新幹線開業及びそれに伴う駅前の整備や市による「まちなか居住推進事業」政策が進められている。 |
朝倉秀朗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 朝倉秀朗 |
|---|---|
| 価格 | 59,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に大きな変化はないが、交通接近条件良好な既成市街地住宅地の利便性の高さが見直され郊外に向かっていた需要が回帰しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持すると推察される。地価水準は地域要因に大きな変動はないが、駅、店舗への接近性良好で利便性が高く需要が底堅いため横ばい傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR富山駅以東の既成市街地における混在住宅地域一帯。需要者は富山市在住者が中心であるが圏外からの参入も認められる。市況は平成25年以降の景気回復から駅、店舗への接近性に優れた利便性の高い住宅地域においては堅調であり、地価横這い地域が拡大している。需要の中心は自用目的の戸建住宅地の取引が大部分であり収益性より快適性を重視した価格形成が行われている。土地中心価格帯は200㎡程度で1200万円前後である。 |
| 一般的要因 | 市況は消費税増税の反動がみられるも景気回復は着実に進んでおり、中心市街地の各種事業効果が波及して活発化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 大鳶崩壊に伴う氾濫域(安政5年(1858)3月10日 大鳶崩壊) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度6899281 北緯 137度2300199 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
不二越駅(地価相場 59,900円/㎡)稲荷町駅(地価相場 57,200円/㎡)新庄田中駅(地価相場 44,000円/㎡)大泉駅(地価相場 44,000円/㎡)奥田中学校前駅(地価相場 88,300円/㎡)富山駅(地価相場 105,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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