大阪府八尾市山本町５丁目６０番(不二越駅・稲荷町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


207,000円

2017年01月01日に行った大阪府八尾市山本町５丁目６０番(富山県富山市山本町５−５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を207,000円/㎡としました。

大阪府八尾市山本町５丁目６０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府八尾市山本町５丁目６０番
住居表示山本町５−５−３
価格207,000円/㎡
交通施設、距離河内山本、630m
地積343㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中井敬和氏による調査レポート

不動産鑑定士中井敬和
価格207,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市を代表する優良住宅地域として一定のブランド力を有しているが。駅前商業地の衰退とも相まって地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測良好な住環境を有する住宅地域。居住者の高齢化が進み、将来的には相続発生等による敷地細分化の懸念もある。八尾市を代表する住宅地として潜在的な需要は多く、地価はこのところ横ばい傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線・奈良線・南大阪線沿線で、中河内圏域の優良住宅地域。需要の中心は八尾市に地縁性を有する富裕層。地域住民の高齢化が進み、相続発生等により売却・細分化されるケースも見られる。住環境に優れる点で安定的な需要が見込まれる一方、相対的な地位の低下も見られる。市場の中心価格帯は戸建の建売住宅で5，000万円前後程度の水準であると目される。
一般的要因人口は微減傾向。一方、総世帯数は微増傾向。高齢化率は一貫して上昇している。新設住宅着工戸数はやや増加しているが、需要回復には至らず。

矢野裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士矢野裕章
価格207,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、潜在的需要はある一方で、総額面等から市場滞留期間が長引く傾向にある。
地域要因の将来予測八尾市内において高級住宅地として名声を有する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、高齢化に伴い、今後相続に伴う画地の細分化も予測される。地価水準は需給動向より横ばいで推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は八尾市北部を中心とする、近鉄大阪線沿線の優良住宅地域。需要者としては同一需給圏外からの転入者は少なく、八尾市内の富裕者層等が中心である。根強い潜在的需要はあるものの、高齢化や河内山本駅前商業地の衰退化が進行しており、コインパーキング等の一時使用も増えている。不動産取引は低迷気味で、土地は50坪で3，500万円程度が需要の中心となるものと判断する。
一般的要因八尾市において人口は微減傾向、高齢化率は年々増加傾向にあるが、東部山麓地域等を除き、全般に地価は概ね底値圏にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害大鳶崩壊に伴う氾濫域(安政5年(1858)3月10日 大鳶崩壊)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6893005
北緯 137度2239063

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

不二越駅(地価相場 59,900円/㎡)稲荷町駅(地価相場 57,200円/㎡)大泉駅(地価相場 44,000円/㎡)奥田中学校前駅(地価相場 88,300円/㎡)富山駅(地価相場 105,150円/㎡)新庄田中駅(地価相場 44,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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