富山県富山市奥田本町字一番割３４番２１(下奥井駅・粟島（大阪屋ショップ前）駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


44,200円

2016年01月01日に行った富山県富山市奥田本町字一番割３４番２１(富山県富山市奥田本町１−３６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,200円/㎡としました。

富山県富山市奥田本町字一番割３４番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番富山県富山市奥田本町字一番割３４番２１
住居表示奥田本町１−３６
価格44,200円/㎡
交通施設、距離富山、1,600m
地積174㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本茂雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山本茂雄
価格44,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件が劣るが、北陸新幹線の開業やアルビス奥田店の開店等により利便性が向上しており、需給は弱含みから安定的に推移している。
地域要因の将来予測街路条件の劣る既成住宅地域であるが、周辺地域のスーパーの開店等により、利便性が向上しており、今後も現状のまま推移すると予測する。地価はこれまでの下落により値頃感があり、横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR北陸新幹線以北の市街地の住宅地域一帯。需要者の中心は市内、特に北部地域に地縁性を有する居住者である。街路条件の劣る既成住宅地域であるが、JR富山駅やLRT最寄り駅に比較的近く、スーパー（アルビス）が近くで開店したことも相まって、利便性が向上しており、新たな需要が生じている。需要の中心となる価格帯は、土地で600∼900万円程度、新築住宅は少なく、中古住宅で1300∼1800万円程度である。
一般的要因市街地近郊住宅地は長期にわたる地価下落により値頃感があり、利便性の良好な住宅地に回帰傾向が見られる。

服部恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士服部恵子
価格44,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別な変動はない。周辺の環境条件が向上しているが街路条件が劣る事から需要は弱含みである。
地域要因の将来予測駅北部に位置する既成市街地内の戸建住宅地域として熟成度が安定した状態で推移しているが新駅開業機運や利便性の向上により市場が回復していくと予測される。
市場の特性①同一需給圏は市街地エリア及び北部近郊の住宅地の圏域。②需要者の属性は、同地域に地縁選好性を有する市内居住者及び勤労者が中心であるが富山市内外全般からの転入も想定される。③駅北部の既成住宅地域で周辺では環水公園整備や区画整理事業により環境が向上しつつあり、新幹線開業や利便性の向上により市場は強まりつつある。④供給の中心価格帯は、標準地と同程度で土地800万円前後である。整形画地の建売住宅であれば2600万円前後。
一般的要因新幹線開業や駅北の利便性向上により需要は上向いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害大鳶崩壊に伴う氾濫域(安政5年(1858)3月10日 大鳶崩壊)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7144468
北緯 137度2214277

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下奥井駅(地価相場 59,900円/㎡)粟島（大阪屋ショップ前）駅(地価相場 40,900円/㎡)奥田中学校前駅(地価相場 88,300円/㎡)富山駅(地価相場 105,150円/㎡)城川原駅(地価相場 36,500円/㎡)稲荷町駅(地価相場 57,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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