富山県富山市泉町１丁目１番５外(稲荷町駅・不二越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


75,500円

2016年01月01日に行った富山県富山市泉町１丁目１番５外(富山県富山市泉町１−１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,500円/㎡としました。

富山県富山市泉町１丁目１番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番富山県富山市泉町１丁目１番５外
住居表示泉町１−１−３
価格75,500円/㎡
交通施設、距離富山、1,600m
地積226㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が混在する国道沿いの商業地域
前面道路の状況北25.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

服部恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士服部恵子
価格75,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別な変動はない。中心市街地では再開発等整備が進んでいるが近隣地域は画地条件が劣る事から需要は強くない。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの既成商業地域であり全般的に不動産需要は堅調であるが近隣地域は1画地規模が小さい事から路線商業地需要に耐えられず有効需要は強いとはいえない。
市場の特性①同一需給圏は富山市市街地中心部及び近郊の商業地の圏域。②需要者の属性は、同地域に地縁選好性を有する法人及び個人の事業主が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。③中心部からやや離れた国道沿いの商業地域であり画地規模が小であることから新規需要は弱く地価水準の上昇には致らない。④供給の中心価格帯は、土地であれば標準地と同規模で1700万円前後、複合不動産としては建物の程度に格差があり一概には言えない。
一般的要因新幹線開業や中心市街地活性化政策により不動産需要は堅調である。

益井美明氏による調査レポート

不動産鑑定士益井美明
価格75,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 中心市街地周辺の幹線道路沿いの商業地のうち画地規模の小さい宅地については総じて需要は低調であり、新規出店等も少ない。
市場の特性 同一需給圏は旧富山市中心部周辺の幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域。位置的に中心街と新庄地区のロードサイドとの狭間にあるので、同一需給圏外からの新たな参入は少なく、商業地としてのやや魅力に欠け、新規参入等の需要は低調であったが、景気回復及び値頃感から回復しつつある。取引される価格も画地規模や事情によりばらつきがあるが、土地は1500∼3000万円前後が需要の中心である。
一般的要因 平成27年3月北陸新幹線が開業した。富山駅舎及び駅前の未整備部分の工事が行われている他、「まちなか居住推進事業」政策が進められている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害大鳶崩壊に伴う氾濫域(安政5年(1858)3月10日 大鳶崩壊)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度692161
北緯 137度2223592

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

稲荷町駅(地価相場 57,200円/㎡)不二越駅(地価相場 59,900円/㎡)奥田中学校前駅(地価相場 88,300円/㎡)富山駅(地価相場 105,150円/㎡)大泉駅(地価相場 44,000円/㎡)新庄田中駅(地価相場 44,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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