地域要因

福岡市中心部への接近性が良好であり、薬院・渡辺通地区の空室率も改善傾向にあり、需要も堅調なことから、地価水準は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の不動産市場で成立した幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。当該地域は、中層の事務所ビル等が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域であり、収益価格は、想定要素を多く含むものの近年の投資用不動産の取引では重視すべき価格である。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、共同住宅を主体とした住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、且つ実証的である。また、当該地域周辺にはアパート等収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心天神の外縁であるが、駅に近く利便性が高いところから、マンションや収益物件用地の適地としての需要が強く、地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

都心天神からやや離れた商業地域で、共同住宅を主とした賃貸の想定をしたが、需給動向の予測から賃料及びその変動率を保守的に想定したことから、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、類似の不動産の取引事例を採用して試算した比準価格の方により説得力があるものと判断して、比準価格の方を重視して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗事務所兼共同住宅を主体とした商業地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の粘着性等の理由により、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市中心部（天神・博多駅）への接近性が概ね良好であることから中高層共同住宅も多く見られ、地価水準は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の不動産市場で成立した幹線沿いの商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。当該地域は、単身者向けの収益物件も見られるが、地価水準に見合うだけの賃料を徴求することができず収益価格はやや低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、住環境と交通利便性が比較的良好であるため、住宅需要は底堅く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、状況の類似した取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、開発法による価格は、マンション開発業者が分譲マンションを想定する場合の事業採算性に着目した価格で、将来予測が的確に想定される場合には理論的でかつ信頼性が高い。本件では、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

好立地条件に支えられ、貸室需要は旺盛で賃貸マンション用地への需要は強く、周辺地域での再開発の進行等もあり、地価は上昇傾向を強めている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、賃貸マンションの立地性等に着目して求め、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は、好立地条件を有するため賃貸市場は活発で、賃料の遅行性や想定要素を含むものの、その信頼性は比較的高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格がもつ方式の特性等を考慮しつつ両価格を関連付け、市場の特性・周辺の公示地・基準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 福岡市中央区の都心部周辺の商業地域であり、投資需要は旺盛であり、周辺では高額の取引も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 旧来からの都心に近接する商業地である。比準価格は市場性を実証しており、説得力の高い価格と判断した。収益価格は収益面から検討した理論的な価格であるが、想定要素を含んでおり、用途、利回り等の個別性にも差があることに留意する必要がある。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

平尾地区は、住宅地として人気が高く、分譲住宅、賃貸住宅等の開発用地需要が旺盛な地区であり、土地価格は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料設定等の収支項目や建築工事費等の想定要素が多数含まれており相対的な信頼性がやや劣る。一方、比準価格は、中央区内の取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神・大名・今泉地区の不動産市場は活発で、良好な街路条件を有する近隣地域への需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求め、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は賃貸市場も比較的活発で最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅も見られるところであるが、周辺でミニ開発も見られ、需要の広がりが感じられる。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも一般住宅を中心とする利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復傾向にあり、地価は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は東区の住宅地域の中でも、立地条件に留意して取引事例を収集し、下原地区の事例を採用のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR及び地下鉄線の両線の利用が可能であるため、賃貸及び分譲マンション素地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、店舗利用は低層階のみであり収益性に限界があることから、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が比較的良好であるため、近隣地域及びその周辺地域では賃貸用を中心にマンション開発が活発で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが比較的良好であるので、共同住宅地の需要が強く認められる地域である。旺盛なマンション用地需要を背景にして、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため、賃貸用のマンション・アパ−トを中心に、戸建住宅、店舗も混在する地域である。収益価格は戸建住宅等の自用の建物も混在する地域であるので、比準価格と比較してやや低位に試算された。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業の工事により各所で工事が進行中。工事が終了した街区では店舗や事務所兼共同住宅が増加しており希少価値よ高値の取引も多くみられる

地域要因の将来予測

当該地域は「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内にあり、当該事業の推進とともにその発展が期待される。背後の住宅等が増加していることから、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

上記需要者は収益性に着目して意思決定をするものの、適正な還元利回り及び建物想定と賃料把握がやや困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いに店舗、事業所等、及び中層の共同住宅が建ち並ぶ住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏に存する取引事例から比準した価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

既成住宅地域であるが、立地条件の良さからアパート等の収益物件への投資が目立ち、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

利便性の良い住宅地で、今後とも現状の利用状態が維持されるものと予測する。周辺地域一帯では収益物件の取引が目立ち、これに下支えされ、地価は上昇基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等が混在する地域であるが、賃貸物件は供給過剰気味で家賃水準は伸び悩み、収益価格は低位に求められた。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含む。一方、比準価格は、標準地が所在する箱崎地区等の取引事例から試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的良好な居住環境を維持しており、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、この要因が土地価格に与える影響は小さい。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性及び居住環境とも概ね良好であり、周辺では戸建住宅のミニ開発も活発である。住宅地需要の回復により、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、土地価格への影響は小さい。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、アパートなどの収益建物はほとんどみられない住宅地域にあり、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市高速道路との連続性に比較的恵まれた立地等を背景に、地価は横這い傾向から上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

倉庫、営業所、作業所等が建ち並ぶ工業地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は見受けられず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は自社使用を目的とした取引が中心となる工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

消費不況から外食産業等の売上も減退していたが、個人消費の回復から、周辺では複合商業施設の出店も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界がある店舗付共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良好であるため、近隣地域およびその周辺地域では、アパートやマンションの立地が増加している。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが良好であるので、賃貸需要が十分見込まれる事から共同住宅地の需要が堅調な地域である。マンション用地需要の回復から、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため戸建住宅、賃貸用のマンション・アパ−ト等が混在する地域であるが、戸建住宅等の自用の建物も混在する地域で、収益性に特化した価格形成がされた地域では無いため、収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。従って、比準価格は市場性を反映した説得力ある価格なので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。