地域要因

最寄駅への接近性と住環境に恵まれた住宅地域であり、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は賃貸市場の需給動向並びに、画地規模等から、経済合理性に見合う賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。最寄駅を同じくする周辺地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とも均衡が認められる。

地域要因

門戸厄神駅から徒歩約4分で利便性は良好であり、居住環境も概ね良好であるため住宅地の需要は多く、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅に近く利便性が良いため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められ当面は緩やかな上昇が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心として賃貸マンションも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から近く一般住宅に低層マンションも混在する住宅地域で、中心駅西宮北口に近く、需給は安定している。地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に低層マンションや周辺に田も見受けられる住宅地域。今後も概ね現状を維持するものと思料する。最寄駅が西宮北口駅に近く、利便性等が良好の為、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅にマンションも混在する住宅地域に存しており、周辺では賃貸マンションも散見される。しかし、自用の戸建住宅地としての地価形成が中心であり、収益性に見合った地価水準は形成されていない。画地規模も小さく、賃貸経営も困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

テナント需要がやや弱いものの、周辺住宅地域の価格水準との関連等から底値感があり、価格水準は上昇傾向。

地域要因の将来予測

飲食店、小売店舗等が多い路線商業地域で、今後も路線商業地域としての環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、収益性から意思決定を行なう需要者が中心とまでは至っておらず、主に取引価格の水準を指標として取引されている。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、利便性・住環境の良好な人気の高い住宅地域であり、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域で、今後とも現状のまま良好な住環境を維持するものと予測する。住宅需要の根強い地域で、地価は、しばらく上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中規模戸建住宅を中心とした良好な住宅地域であり、自用目的の取引が多い。収益価格については、収益になじみにくい戸建住宅地域であり、また規模が小さく賃貸経営に合致する建物の想定が困難であるため、非適用とした。よって、実証性が高く市場性を直接的に反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該鑑定評価額は代表標準地から規準して求めた価格と均衡している。

地域要因

人気の高い西宮北口駅周辺エリアであり、また住環境も比較的良好であることから需要が旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。選好性の高い西宮北口駅周辺エリアであり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

周辺に大学が存し教育熱の高い地域であり、塾・音楽教室等の需要もみられる。収益物件需要が好転し、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は小売店舗や事務所等が多い駅前の商業地域であり、当面は現在の商環境を維持して推移するものと予測される。周辺住宅地価格の上昇と収益物件需要の好転から、地価はやや上昇するものと予測する。

価格決定の理由

 店舗や事務所等が多い駅前の商業地域にあって、周辺では貸店舗・事務所等の賃貸物件も見受けられるが、取引市場においては、自用目的の取引が多く認められ、また、実際の取引価格が重視される傾向にある。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅へは距離があるが、高台で住環境に優る地域であり、需要は一定程度存し、地価水準は若干の強含みとなっている。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。最寄駅へは距離があるが、高台で住環境に優る地域であり、地価水準は若干の強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

対象地は、自用取引が中心の低層戸建住宅地域（容積率100％）であり、賃貸需要は弱く、規範性ある賃料水準の把握ができないため、収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段大きな変動はないが、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺は、自用目的の取引が多い地域である。また、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。本件では、信頼性の高い取引事例から求められていることから、比準価格は十分な説得力を有するものと判断する。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心に、周辺には店舗や学生向けマンション等も見られる。良好な住環境から底堅い需要があり、地価は上昇傾向で推移すると思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に店舗等も混在して見られる住宅地域である。最寄駅からやや距離を有するが、良好な住環境から底堅い需要がある。特筆すべき要因も見られず、現状維持で推移すると判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、周辺にはマンション等も一部に見られるが、自己居住用不動産の取引が中心となっている。対象標準地は画地規模が小さく、賃貸マンション等の建物想定が難しいため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、居住環境の類似する実際の取引事例から試算されており、実証的な価格として信用性が高い。本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動は認めらない。政府経済対策等の影響で、地価はやや上昇ないしは強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められず、当面は現状維持と予測する。地価水準は、強含みないしはやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格のみの試算となったが、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅地域としての住環境に変化は見受けられないが、需給関係は普通程度。地価は、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が多くみられる住宅地域であり、地域要因の変動は認められず今後も現状維持で推移していくと思われる。底堅い住宅需要の存する地域であり、上昇傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心の住宅地域であり、最寄駅までの距離が1．6kmの為、ファミリータイプで一部敷地内に駐車場を想定した場合、画地規模が小さく、スケールメリットを生かすことが出来ない為、収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に、周辺の標準地とのバランスも考慮の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境が良好で人気の高い住宅地域であり、需要は多く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、当面は現状維持と予測する。居住環境が良好で西宮北口駅を最寄り駅とする人気の高い地域で需要が多く、地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、人気の高さから面大地はマンション用地として取引されることが多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた価格であり、本件のような面大地では説得力を有するものの、想定要素が多いことは否めない。したがって、比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量し、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西宮北口駅から徒歩圏内で、交通の利便性に優れているほか付近にショッピングセンターもあり、需要は堅調で、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと予測される。最寄駅周辺の住宅地の人気から、住宅地需要は堅調で、地価はやや上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。収益価格は、建物・空室率・賃料・還元利回り等が想定要素であり、流動的である。さらに、賃貸市場が充実していなければ収益性は低い。また、一般的に住宅地においては、収益性よりも居住の快適性等を重視して価格形成がなされるものと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考にするに止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅周辺では大型商業施設を核として県下でも有数の繁華性を有すること等を背景に需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は高層の店舗・事務所ビル等が中心となっており、需要者の多くは収益性から意志決定を行う法人であるが、近時の景気動向等から勘案して、想定した収益についての不確実性が高まりつつあることから、現実の市場で成立した取引事例により試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺市町村の最高価格地価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

良好な住環境が形成され、市内でも需要の比較的高い地域であり、地価水準は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。西宮市内でも需要の比較的高い地域であり、地価水準は強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

対象地は、自用取引中心の低層戸建住宅地域（容積率100％）であり、賃貸需要は弱く、賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西宮北口駅に徒歩圏で利便性は良好であり、居住環境も概ね良好であるため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便性が良いため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められ、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心として賃貸マンションも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。