兵庫県西宮市仁川町４丁目１０２番外(仁川駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


272,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市仁川町４丁目１０２番外(兵庫県西宮市仁川町４−３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を272,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市仁川町４丁目１０２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市仁川町４丁目１０２番外
住居表示仁川町４−３−１５
価格272,000円/㎡
交通施設、距離仁川、700m
地積265㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格271,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因良好な住環境であり、近年分譲開発が増加しており、住宅地域としての熟成度を増している。
地域要因の将来予測住環境・利便性が優れているため、周辺地域で分譲住宅の供給が増加しており、住宅地域として熟成しつつある。需要は強含みであり、地価は緩やかな上昇傾向を継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急今津線沿線の住宅地で概ね西宮市、宝塚市の圏域である。需要者の中心は西宮市及び宝塚市居住者であるが、他市からの転入者も比較的多く見られる。良好な住環境を背景に需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は標準的画地の規模の土地は7，000万円前後、新築建売住宅は敷地規模120∼150㎡程度で5，000∼6，000万円となっている。
一般的要因西宮市では実需に基づく需要は堅調であり、市街地の地価は全般的に上昇傾向であるが、利便性の劣る北部は依然弱含みの状況が継続している。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格272,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境及び利便性は概ね良好で住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住環境の良い住宅地域で地価は上昇傾向が認められ、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急今津線沿線に広がる西宮市市街地北東部の住宅地域が中心となる。需要者は西宮市内居住者のほか他所からの転入も認められる。居住環境及び利便性は概ね良好で住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。土地は標準地の規模で7，000万円前後であるが、近年細分化の傾向が見られ、新築建売住宅は土地120㎡程度で5，000万円台半ばが取引の中心となっている。
一般的要因市街地の住宅地は山手の一部を除いて地価の上昇傾向が続いているが、上昇率の縮小する地域が多く、昨年に比べて落ち着いた値動きとなっている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7709845
北緯 135度3551909

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県宝塚市仁川台２１８番兵庫県宝塚市清荒神１丁目３５５番兵庫県宝塚市仁川北２丁目２４０番兵庫県宝塚市仁川北２丁目３４０番１兵庫県宝塚市仁川台２０番兵庫県西宮市浜甲子園１丁目１０５番１３兵庫県西宮市上甲東園１丁目７３番兵庫県西宮市鷲林寺南町１１１番３７兵庫県西宮市上大市２丁目１３６番２６兵庫県西宮市上ケ原四番町１番４兵庫県西宮市松籟荘２４４番７内兵庫県西宮市仁川町６丁目１７１番兵庫県西宮市甲東園１丁目５４番６兵庫県西宮市神呪町８番２１兵庫県西宮市甲東園２丁目４４番２

参考：近隣駅の地価相場

仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード