兵庫県西宮市仁川町１丁目６３番１外(仁川駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


250,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市仁川町１丁目６３番１外(兵庫県西宮市仁川町１−２−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を250,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市仁川町１丁目６３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市仁川町１丁目６３番１外
住居表示仁川町１−２−１７
価格250,000円/㎡
交通施設、距離仁川、750m
地積184㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から近く、住環境も良好な地域で市場での人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は比較的堅調であり、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急今津線沿線で、概ね西宮市及び宝塚市の住宅地域。需要者の中心は西宮市及び隣接市居住者であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。阪急今津線沿線は人気が高く、生活利便性も良好な地域であるため需要は強含み。土地は4000∼5000万円程度、新築の戸建物件は5000∼6000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市においては、人口は微増傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きが継続している。

谷詰岳史氏による調査レポート

不動産鑑定士谷詰岳史
価格252,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境を保持する住宅選好性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移していくものと予測される。地価は堅調な住宅需要を背景に、当面は底堅く推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西宮市及び宝塚市にあって、阪急今津線沿線の閑静な住宅地域である。需要者は、阪神間の通勤者を主とした中高所得者が中心となる。良好な住環境及び生活利便性を保持する旧来からの住宅地域と認知されており、住宅需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で4，000∼5，000万円程度、新築戸建総額で5，000∼6，000万円程度と思料される。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にある。地価は堅調な実需を背景に依然強含みであるが、一部陰りも見られ、利便性の差異による二極化が認められる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7760842
北緯 135度3646038

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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