兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番(甲東園駅・仁川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


313,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番(兵庫県西宮市上甲東園２−８−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を313,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番
住居表示上甲東園２−８−１１
価格313,000円/㎡
交通施設、距離甲東園、600m
地積177㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

布谷嘉浩氏による調査レポート

不動産鑑定士布谷嘉浩
価格313,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因良好な住環境が形成され、市内でも需要の比較的高い地域であり、地価水準は強含みとなっている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。西宮市内でも需要の比較的高い地域であり、地価水準は強含みに推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急今津線の西宮市市街地北部の住宅地が圏域である。需要者の中心は、西宮市内の居住者を主とした二次取得者等で、一部他市からの転入も認められる。閑静で比較的良好な住環境が確保され、利便性も保たれ、西宮市内でも需要が高く、地価推移は上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は、土地は180㎡前後の土地で5000万円代後半、新築建売住宅は、6000万円以上の物件も見られるが、土地所有者が自ら建物を建築する場合も多い。
一般的要因西宮市市街地は、住環境・利便性に優れ、選好性は強く、地価上昇傾向にあるが、郊外においては、需要が乏しく、地価下落傾向にある。

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格310,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因良好な住環境及び教育環境が保たれており、需要は根強く堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、閑静で利便性も良好であり、文教地域として、子育層を含む広い層に根強い人気がある。周辺の建売分譲も好調に売れており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急今津線沿線を中心とする住環境の良好な住宅地域である。とりわけ文教地区にも指定され、子弟の教育に関心が強く、需要者の中心は当市を含め周辺からの転入者が多い。選好性は高く、需要は堅調に推移している。対象標準地と同規模の土地では、総額5，500万円程度になるが、ひと回り小さい150㎡の新築戸建では7，000∼8，000万円の需要が中心となっている。
一般的要因相対的な根強い需要に対し、供給サイドは売惜しみが顕著になっているが、需要者側も合理的な価格を守っており、その結果取引数は減少している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度768657
北緯 135度3561464

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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