兵庫県西宮市松籟荘２４４番７内(甲東園駅・門戸厄神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


299,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市松籟荘２４４番７内(兵庫県西宮市松籟荘７−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を299,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市松籟荘２４４番７内の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市松籟荘２４４番７内
住居表示松籟荘７−２２
価格299,000円/㎡
交通施設、距離甲東園、140m
地積206㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗や事務所等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況東8.7m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格298,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に大学が存し教育熱の高い地域であり、塾・音楽教室等の需要もみられる。収益物件需要が好転し、地価はやや上昇している。
地域要因の将来予測当該地域は小売店舗や事務所等が多い駅前の商業地域であり、当面は現在の商環境を維持して推移するものと予測される。周辺住宅地価格の上昇と収益物件需要の好転から、地価はやや上昇するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね阪神間のJR・私鉄各線の駅周辺に位置する店舗・事務所が多い商業地域の範囲であり、需要者は店舗・事務所等の経営を行う阪神間の事業者が中心である。当圏域における商業地需要は、比較的良好な商業背後地並びに政府経済対策等に加えて、住宅地等への転用需要の可能性もあり、堅調である。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で、土地総額6，000∼6，500万円程度と把握される。
一般的要因西宮市は利便性・住環境に優れ、選好性が高く、政府経済対策等から、収益物件についても需要が好転している。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格300,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近く利便性は良好で繁華性も概ね良好であるため、地価は上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測店舗・事務所ビルや共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅に近く利便性は良好で地価は上昇傾向が認められ、今後も緩やかな上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市の商業地域を中心として周辺市の商業地域にわたる。需要者は西宮市内の事業者や投資家等が中心であるが、他所からの需要も認められる。駅に近く利便性は良好で繁華性も概ね良好であるため、景気回復期待や収益物件の需要増加等により地価は上昇傾向が認められる。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因値頃感や景気回復期待、収益物件の需要増加等により、西宮市の商業地の地価は総じて上昇傾向が認められる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7658602
北緯 135度359335

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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