地域要因

住宅地需要は持ち直しつつあるが、回復傾向の景気についてのリスクが払拭できず、地価は依然低水準である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的としての取引が支配的であり、共同住宅等の収益物件も一部に見られるが、自用としての戸建住宅の取引が中心となっている。従って、居住快適性や利便性に基づく市場性を重視した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しているが、引き続き需要は低調である。地価水準は、やや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。需要は低調な状態が続いており、地価水準は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、小規模一般住宅の多い既存住宅地域であり、自用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方対象標準地は、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であると判断される地域であるため収益価格の試算を断念した。よって、代表標準地との検討も踏まえ、信頼性のある取引事例より求めた実勢相場を反映した説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復に伴い工業地需要は物流関係を中心に好調で、地価もこれを反映し堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は大中規模工場等が建ち並ぶ内陸型工業地域であり、今後も安定的な需要があるものと予測する。地価水準は、今後暫く底堅く堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

需要者は全国展開の大手企業であるため自用目的物件の取引に限定される。従って賃貸経営は想定しがたいため収益還元法は適用せず、工場用地の取引による市場性を重視した比準価格を標準とし、さらに代表標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、近隣地域北方の天神通りで道路整備が続き、店舗の進出も見られる。

地域要因の将来予測

近隣地域の周囲では現況農地等から宅地への転換が緩やかに進んでいるが、近隣地域の地域要因及び市場への供給に大きな変動はなく、当面は概ね現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模からみて経済合理性のある賃貸住宅の床面積を確保できないと判断されるため収益価格は試算しない。近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多い地域であり、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、住宅需要は比較的安定しており、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い区画整然とした住宅地域としてほぼ熟成しており、格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、自用の戸建住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であること、画地規模や近隣地域等の賃貸住宅の建設状況等を勘案すると、不動産取引における収益性の位置づけは小さいものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 周辺地域の道路インフラ整備が進捗中であり、利便性の向上が見込まれること等により、地価は引き続き安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、南方の天神通りの道路拡幅工事は進捗中で、中長期的にはアゼリア通りの慢性的な渋滞の解消、相乗効果での地域経済発展が期待される。

価格決定の理由

 当該地域は、小売店舗、事務所等が建ち並び、賃貸物件も見受けられるが、いずれの用途も自用目的が中心であり、規模や業種が多岐にわたり、中心となる賃料水準を見出すのは困難で、収益価格は想定要素も介在し規範性にやや劣ると判断される。したがって、自用目的の取引が中心であることから、市場性を反映した複数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域であり、車の通行量は多いが人の集客性はあまりなく、繁華性は普通程度であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は賃貸用収益物件が見られ、賃貸市場は形成されている。しかし規模や業種が多岐にわたり、中心となる賃料水準を見出すのは困難である。また、地域内では自用の店舗等が多く、必ずしも収益性を重視して取引が行われているわけではなく、収益価格は規範性にやや劣る。そのため、市場を反映した比準価格を標準に、収益価格は関連付け、代表標準地の価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は、小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測され、地価水準については徐々に下落緩和が進むと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、小規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であるため、居住の快適性、利便性が重視される自用目的の取引が中心である。最寄駅から徒歩圏外であり、戸建住宅用の住宅団地であることから、収益還元法適用困難な地域であり、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏外で、土地需要は弱含みであるものの、地価は底値感から、横ばいにある。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅に店舗兼住宅が散見される古くからの住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測される。地価動向としては横ばい傾向がみられる。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする住宅地域で、自用目的での取引が中心となる。駅から距離があることから収益性を前提として価格が形成される要素はほとんどなく、収益価格は試算しない。したがって実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地需要は持ち直しつつあるが、選好性の弱い地域であり、地価は引き続き弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的としての取引が支配的であり、共同住宅等の収益物件は周辺にほとんど見られない。従って、自用としての戸建住宅の取引が中心であるため、居住快適性及び利便性等に基づく市場性を重視した比準価格を標準とし、前年標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価水準は下落幅縮小傾向ながら引き続き下落傾向と予測する。

価格決定の理由

標準地は、戸建住宅用に開発された住宅地域内にあるため、共同住宅を建築し、賃貸を想定することは経済合理性に合致せず、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目的での取引が中心であり、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート等の収益物件も存するものの自己使用を目的とする取引が中心的である。従って取引に当たっては収益性よりも寧ろ利便性や快適性等が重視される比重が大きい。採用した取引事例資料は価格形成要因や品等の類似性の高いものを採用している。従って比準価格に対し高い信頼性を認めてこれを採用し、収益価格については参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。阪急沿線の住宅需要は比較的安定的であり、地価は安定的に推移しているとみられる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、中小規模の一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 道路交通の利便性の向上により、安定した需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

 工場、倉庫の他住宅等も混在する工業地域である。京滋バイパス、第2京阪に加え、今年度には隣接する八幡市域に第2名神が接続される予定であり、交通利便性が更に向上することから、安定的な需要が見込まれる。

価格決定の理由

 当地域は、工業地域であり、収益物件も所在するが、自用の工場、倉庫が主体で、需要もこれらの用途の自用目的が中心である。試算価格の調整に当たっては、かかる観点より、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。駅にも近く、閑静な住宅地であることから、住宅需要は安定的であり、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、第1種低層住居専用地域に指定され、指定容積率も60％と低く、自用の戸建住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であることを等を勘案すると、不動産取引における収益性の位置づけは小さいものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

 橋本駅勢圏の中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 当地域は自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

 生活及び交通利便性良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価は概ね横ばい。

地域要因の将来予測

 当該地域は、中規模一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるため、居住の快適性、利便性が重視される自用目的の取引が中心である。現状、アパート等も見られるものの、画地条件や街路条件等の制約により、経済合理的な賃貸想定が困難な地域であり、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 旧来からの近隣商業地域で、利便性良好なことから住宅需要も見込まれ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 当該地域は、小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測され、地価動向についても、住宅需要も見込まれ、堅調に推移すると予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、小売店舗、飲食店、店舗兼住宅等が建ち並び、主たる需要者は物販・飲食等の個人事業者で、いずれの用途も自用目的が中心であり、収益価格は価格形成に大きく影響していないと判断される。したがって、自用目的の取引が中心であることから、市場性を反映した複数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

 長岡天神駅勢圏のほぼ熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 当地域は自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

 道路交通の利便性の向上により、安定した需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

 各種工場、営業所等が集積する工業団地である。京滋バイパス、第2京阪に加え、今年度には隣接する八幡市域に第2名神が接続される予定であり、交通利便性が更に向上することから、安定的な需要が見込まれる。

価格決定の理由

 当地域は、各種工場等が集積する工業団地であり、収益物件も所在するが、自用の工場が主体で、需要もこれらの用途の自用目的が中心である。試算価格の調整に当たっては、かかる観点より、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

鉄道駅から距離のある郊外の住宅地域で、利便性には劣るが総額が手頃であるため一次取得者を中心に一定の需要は認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路及び区画が概ね整然とした標準的な住環境の住宅地域で、地域要因は安定的である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、住宅の建て替えが見られる程度で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層の共同住宅も一部見られるが、戸建住宅が大半の住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的であることから収益価格は試算しない。比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、比準価格の説得力は高いものと判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 阪急「西山天王山」駅開業により駅接近性が向上した。

地域要因の将来予測

 従来、駅への接近性に劣る住宅地域であったが、阪急「西山天王山」駅開業、京都第二外環状道路ICの開設により、駅への接近性及び道路交通の利便性が向上し、これによる選好性の向上が期待される。

価格決定の理由

 当地域は自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

景気の回復傾向に伴い住宅地需要も堅調になりつつあり、地価も同様の動きを示している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く底堅く堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的としての取引が支配的であり、共同住宅等の収益物件は周辺にほとんど見られない。従って、自用としての戸建住宅の取引が中心であるため、居住快適性及び利便性等に基づく市場性を重視した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性はやや劣るが、居住環境が良好であり、需要が比較的安定している。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ中に農地等も散在する住宅地域であり、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、規模等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 当地域は自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。