京都府乙訓郡大山崎町字円明寺小字海道１７番２外(西山天王山駅・山崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


123,000円

2017年01月01日に行った京都府乙訓郡大山崎町字円明寺小字海道１７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を123,000円/㎡としました。

京都府乙訓郡大山崎町字円明寺小字海道１７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府乙訓郡大山崎町字円明寺小字海道１７番２外
住居表示 
価格123,000円/㎡
交通施設、距離西山天王山、1,100m
地積344㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南3.8m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

左近宏崇氏による調査レポート

不動産鑑定士左近宏崇
価格123,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因新駅により、駅接近性は若干向上したが、街路が狭く、規模が大きい画地が多いため、需要は低調である。地価水準は、やや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い古くからの住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測する。画地規模が大きく、総額が嵩む物件の需要は低調な状態が続いており、地価水準は、やや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、乙訓郡大山崎町及び長岡京市を中心とし、阪急京都本線及びJR東海道本線の各駅周辺に形成される住宅地域と判定した。需要者は、同一需給圏及びその周辺に居住し、地縁を有する個人が中心となる。駅接近性に優れる住宅地の需要は安定的に推移しているが、駅接近性に劣る住宅地の需要は弱い。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地4，000万円程度となっている。
一般的要因駅利便性の劣る地域は依然下落傾向にある。土地取引件数は堅調ながら、取引価格は弱含み。将来的に宅地の需給バランスは供給過多が予測される。

西脇則之氏による調査レポート

不動産鑑定士西脇則之
価格123,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新駅開業により駅接近性が向上したが、幅員等の街路条件がやや劣り、敷地の規模も大きく、需要はやや低調、地価はやや下落傾向である。
地域要因の将来予測地域要因は、当面現状を維持すると予測する。地価は、需要者が地縁関係等を有する個人にやや限定的であるため、やや下落傾向で推移し、他面、中規模以上の画地は、売買等を契機として細分化されていくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大山崎町及び長岡京市を中心として、阪急京都本線及びJR東海道本線沿線の中規模一般住宅が多い既成住宅地域が存する圏域である。需要者は、同一需給圏及び周辺市町に居住する地縁関係を有する個人が中心である。売買市場における取引の対象は、対象標準地よりも小規模なものが多く、中心的な価格帯は、新築戸建で3000万円台から4000万円程度と見られる。
一般的要因雇用、所得環境の改善が見られるなか、消費も持ち直し傾向、住宅建設は概ね横ばいである。但し、海外経済等による不透明感が内在している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9028063
北緯 135度6884756

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西山天王山駅(地価相場 177,000円/㎡)山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)長岡天神駅(地価相場 182,500円/㎡)長岡京駅(地価相場 186,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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