京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０・１１番合併(淀駅・八幡市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,400円

2017年01月01日に行った京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０・１１番合併の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,400円/㎡としました。

京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０・１１番合併の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府久世郡久御山町中島沖ノ内１０・１１番合併
住居表示 
価格39,400円/㎡
交通施設、距離淀、3,200m
地積469㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ周辺に農地の多い住宅地域
前面道路の状況東4.3m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

池田祥司氏による調査レポート

不動産鑑定士池田祥司
価格39,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地需要は持ち直しつつあるが、選好性の弱い地域であり、地価は引き続き弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は市街化調整区域内に存する農家住宅主体の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は今後暫く弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は久御山町域を中心として京都府南部に所在する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の大半は地縁的選好性を有する一次取得者層及び買替層である。古家付の需要が主であるが、取引件数が少なく、画地規模や立地条件にばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。
一般的要因景気は回復基調で、個人消費は底堅く推移、住宅投資は持ち直している。設備投資が緩やかに増加、公共投資は下げ止まりつつある等好材料が多い。

水野正也氏による調査レポート

不動産鑑定士水野正也
価格39,300円/㎡
個別的要因 特段の変動要因はない。
地域要因 市街化調整区域内の農家住宅主体の住宅地域であり、新規の宅地取得需要は漸減傾向にある。
地域要因の将来予測 市街化調整区域内の農家住宅主体の住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。
市場の特性 同一需給圏は、久御山町を中心とする京都府南部の市街化調整区域内の住宅地域であるものと把握される。主たる需要者層は、当該圏域に地縁を有する者と考えられる。当地域は、市街化調整区域であり、取引件数も少なく、画地規模もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
一般的要因 景気は緩やかに回復傾向にあり、一部地域では地価の高騰も見られるが、全般的に不動産市況に改善をもたらすには至っていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8941426
北緯 135度7326038

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

淀駅(地価相場 158,000円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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