京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字谷田７７番２６(山崎駅・橋本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


158,000円

2017年01月01日に行った京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字谷田７７番２６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を158,000円/㎡としました。

京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字谷田７７番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字谷田７７番２６
住居表示 
価格158,000円/㎡
交通施設、距離山崎、480m
地積151㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北6.2m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長崎真也氏による調査レポート

不動産鑑定士長崎真也
価格159,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。駅にも近く、閑静な住宅地であることから、住宅需要は安定的であり、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大山崎町及び長岡京市を中心として、阪急京都線及びJR東海道本線沿線の各駅周辺の住宅地域。需要者の中心は、地縁を有する者及び京都、大阪の中心部等へ通勤する個人等である。周辺が土砂災害警戒区域に指定されているものの、高台に位置し、駅にも近いことから住宅需要は比較的安定している。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で2500万円前後程度、新築戸建住宅は4000万円程度である。
一般的要因大山崎町の人口は微増傾向。景気は緩やかな回復基調。個人消費も緩やかながら持ち直しが見られる。

左近宏崇氏による調査レポート

不動産鑑定士左近宏崇
価格158,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因最寄駅徒歩圏に存する閑静な住宅地域であるものの、傾斜地に存する住宅需要は低調であり、地価水準は、やや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い高台に存する既成住宅地域である。駅接近性に優れるが、近隣が土砂災害警戒区域に指定されており、今後、市場性への影響が懸念される。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線「山崎」駅及び阪急京都本線「大山崎」駅・「西山天王山」駅の駅勢圏の、中小規模一般住宅の多い住宅地域の圏域。需要者は、同一需給圏及びその周辺に居住し、地縁を有する個人が中心となる。駅接近性に優れる住宅地の需要は比較安定的に推移しているが、駅接近性に劣る住宅地の需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、土地で2，500万円前後、新築分譲住宅で4，000万円程度と把握される。
一般的要因駅利便性の劣る地域は依然下落傾向にある。土地取引件数は堅調ながら、取引価格は弱含み。将来的に宅地の需給バランスは供給過多が予測される。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度893049
北緯 135度6795015

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)水無瀬駅(地価相場 151,000円/㎡)島本駅(地価相場 164,000円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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