京都府乙訓郡大山崎町字円明寺小字殿山１番１０７(西山天王山駅・長岡天神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


152,000円

2017年01月01日に行った京都府乙訓郡大山崎町字円明寺小字殿山１番１０７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

京都府乙訓郡大山崎町字円明寺小字殿山１番１０７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府乙訓郡大山崎町字円明寺小字殿山１番１０７
住居表示 
価格152,000円/㎡
交通施設、距離西山天王山、600m
地積142㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長崎真也氏による調査レポート

不動産鑑定士長崎真也
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、住宅需要は比較的安定しており、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が多い区画整然とした住宅地域としてほぼ熟成しており、格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大山崎町及び長岡京市を中心として、阪急京都線及びJR東海道本線沿線の各駅周辺の住宅地域。区画整然とした、駅にも近く、住環境及び利便性に優る住宅地域で、需要者の中心は、地縁を有する個人または京都、大阪の中心部等へ通勤する個人等であり、住宅需要は比較的安定している。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、2000万円前後程度、新築戸建住宅は3000万円後半程度である。
一般的要因大山崎町の人口は微増傾向。景気は緩やかな回復基調。個人消費も緩やかながら持ち直しが見られる。

西脇則之氏による調査レポート

不動産鑑定士西脇則之
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新駅開業により、利便性が向上した地域で、その後、地域要因に特段の変動要因はない。地価水準は概ね横ばい傾向とみられる。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。交通接近性、居住環境は比較的良好である一方、周辺地域の新規宅地供給は増加傾向であり、地価水準は概ね横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大山崎町及び長岡京市を中心として、阪急京都本線及びJR東海道本線沿線の中小規模の一般住宅が多い住宅地域が存する圏域である。需要者は、同一需給圏及び周辺市町に居住する住宅の一次取得者層及び買替層である。中心的な価格帯は、土地で2000万円前後、新築戸建で3000万円台半ばまでと見られる。
一般的要因雇用、所得環境の改善が見られるなか、消費も持ち直し傾向、住宅建設は概ね横ばいである。但し、海外経済等による不透明感が内在している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度91045
北緯 135度6857173

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西山天王山駅(地価相場 177,000円/㎡)長岡天神駅(地価相場 182,500円/㎡)長岡京駅(地価相場 186,000円/㎡)山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)淀駅(地価相場 158,000円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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