京都府八幡市橋本栗ケ谷４４番８(橋本駅・男山山上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,200円

2017年01月01日に行った京都府八幡市橋本栗ケ谷４４番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,200円/㎡としました。

京都府八幡市橋本栗ケ谷４４番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府八幡市橋本栗ケ谷４４番８
住居表示 
価格49,200円/㎡
交通施設、距離橋本、350m
地積322㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い傾斜地に存する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野正也氏による調査レポート

不動産鑑定士水野正也
価格49,400円/㎡
個別的要因 特段の変動要因はない。
地域要因 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測 橋本駅勢圏の中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。
市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の橋本駅、八幡市駅勢圏を中心とする中小規模一般住宅主体の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同圏域居住の買替層及び第一次取得層である。駅から徒歩圏にあるが、急傾斜地で画地規模も大きいことから、選好性はやや低く、地価下落傾向は緩和しつつあるが、需要回復には至っていない。取引される価格帯は、土地で12∼16百万円程度、中古住宅で20百万円程度と把握される。
一般的要因 景気は緩やかに回復傾向にあり、一部地域では地価の高騰も見られるが、全般的に不動産市況に改善をもたらすには至っていない。

左近宏崇氏による調査レポート

不動産鑑定士左近宏崇
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因傾斜地に位置する住宅地域であり、居住の快適性及び利便性が劣ることから、需要は依然として弱含みで推移している。
地域要因の将来予測最寄駅徒歩圏内の丘陵地に形成された一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地の利用状況に特段の変化はなく、当面は現状維持にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、京阪本線沿線に形成された中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域と把握した。想定される需要者は、その地域特性、規模を考慮すると、同市内の一次、二次取得者層が中心と考えられ、圏外からの転入は少ない。傾斜地に位置する地域であることから住宅需要はやや弱含みで推移しており、取引の中心となる価格帯は、新築住宅で、約2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因欽明台・美濃山地区を除き、人口は減少、老年人口は増加傾向。八幡市既成市街地の需要は減退傾向が見られ、総額重視の低価格帯の供給が見られる。

環境情報

地形・地質

チャート

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8825003
北緯 135度686823

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)水無瀬駅(地価相場 151,000円/㎡)島本駅(地価相場 164,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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