京都府向日市上植野町地後１０番５(西向日駅・長岡京駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


187,000円

2017年01月01日に行った京都府向日市上植野町地後１０番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を187,000円/㎡としました。

京都府向日市上植野町地後１０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府向日市上植野町地後１０番５
住居表示 
価格187,000円/㎡
交通施設、距離西向日、850m
地積137㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東4.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西脇則之氏による調査レポート

不動産鑑定士西脇則之
価格187,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。阪急沿線の住宅需要は比較的安定的であり、地価は安定的に推移しているとみられる。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、向日市、長岡京市を中心として、阪急京都本線及びJR東海道本線沿線の中小規模の一般住宅が存する地域を含む圏域である。需要者層は、圏域内の居住者で、住宅の一次取得者層が中心である。中心的な価格帯は、新築戸建で、総額4，000万円程度と見られる。
一般的要因雇用、所得環境の改善が見られるなか、消費も持ち直し傾向、住宅建設は概ね横ばいである。但し、海外経済等による不透明感が内在している。

中島惠子氏による調査レポート

不動産鑑定士中島惠子
価格187,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅への接近性、居住環境ともに比較的良好であり、需要は比較的安定している。地価水準は、概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、向日市及び長岡京市を中心とし、阪急京都本線及びJR東海道本線の各駅周辺に形成される住宅地域と判定した。需要者は、同一需給圏及びその周辺に居住し、地縁を有する個人が中心となる。京都、大阪への交通アクセスに優れ、居住環境が良好な地域が多いことから、住宅地需要は安定的に推移している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地20百万円台後半、建物と総額で40百万円台後半となっている。
一般的要因雇用、所得環境の改善が続く中で、景気の緩やかな回復基調が続いているが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9343289
北緯 135度7029233

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西向日駅(地価相場 192,500円/㎡)長岡京駅(地価相場 186,000円/㎡)長岡天神駅(地価相場 182,500円/㎡)東向日駅(地価相場 185,500円/㎡)向日町駅(地価相場 187,000円/㎡)西山天王山駅(地価相場 177,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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