京都府久世郡久御山町佐山新開地１９８番(伊勢田駅・久津川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,000円

2017年01月01日に行った京都府久世郡久御山町佐山新開地１９８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,000円/㎡としました。

京都府久世郡久御山町佐山新開地１９８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府久世郡久御山町佐山新開地１９８番
住居表示 
価格69,000円/㎡
交通施設、距離大久保、3,300m
地積991㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小工場のほかに営業所等が見られる工業地域
前面道路の状況北東9.7m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野正也氏による調査レポート

不動産鑑定士水野正也
価格69,000円/㎡
個別的要因 特段の変動要因はない。
地域要因 道路交通の利便性の向上により、安定した需要が見込まれる。
地域要因の将来予測 各種工場、営業所等が集積する工業団地である。京滋バイパス、第2京阪に加え、今年度には隣接する八幡市域に第2名神が接続される予定であり、交通利便性が更に向上することから、安定的な需要が見込まれる。
市場の特性 同一需給圏は、久御山町を中心としてこれに隣接する京都府南部の各市町の工業地域の圏域。需要者の中心は、同圏域の事業者であるが、近年、自動車交通の利便性が向上してきていることから、外部からの参入も期待できる。取引の規模、総額はまちまちであり、明確な価格帯は見出せない。
一般的要因 景気は緩やかに回復傾向にあり、一部地域では地価の高騰も見られるが、全般的に不動産市況に改善をもたらすには至っていない。

池田祥司氏による調査レポート

不動産鑑定士池田祥司
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因景気回復に伴い工業地需要は物流関係を中心に好調で、地価もこれを反映し堅調に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中小工場のほかに営業所等が見られる工業地域であり、今後も安定的な需要があるものと予測する。地価水準は今後暫く底堅く堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は久御山町を中心として隣接する京都府南部に所在する周辺市町の工業地域である。需要者の中心は同圏域の事業者であるが、周辺の道路整備の進捗や物流関連による需要の増大に伴い圏外からの需要も堅調である。画地規模や立地条件にばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。
一般的要因景気は回復基調で、個人消費は底堅く推移、住宅投資は持ち直している。設備投資が緩やかに増加、公共投資は下げ止まりつつある等好材料が多い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度880061
北緯 135度747026

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)久津川駅(地価相場 113,000円/㎡)新田駅(地価相場 114,000円/㎡)小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)寺田駅(地価相場 109,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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