京都府長岡京市開田１丁目１２１番１１(長岡京駅・長岡天神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


251,000円

2017年01月01日に行った京都府長岡京市開田１丁目１２１番１１(京都府長岡京市開田１−１９−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を251,000円/㎡としました。

京都府長岡京市開田１丁目１２１番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府長岡京市開田１丁目１２１番１１
住居表示開田１−１９−２０
価格251,000円/㎡
交通施設、距離長岡天神、470m
地積165㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗のほか営業所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南10.3m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士小村直之
価格251,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 周辺地域の道路インフラ整備が進捗中であり、利便性の向上が見込まれること等により、地価は引き続き安定化傾向にある。
地域要因の将来予測 当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、南方の天神通りの道路拡幅工事は進捗中で、中長期的にはアゼリア通りの慢性的な渋滞の解消、相乗効果での地域経済発展が期待される。
市場の特性 同一需給圏は、概ね長岡京市を中心とした京都府乙訓地区等の商業地域である。需要者の中心は、同圏域の個人事業者及び中小企業等である。最寄駅から徒歩圏内であり、公共施設の近くに存し、駅近くの商業地域として、ある程度の繁華性は認められる。景気回復基調に伴い、地価は稀少性、潜在的需要等から緩やかな上昇傾向にある。地域の特性及び用途の多様性等から、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。
一般的要因 長岡京市の人口は、近年微増減し概ね横ばい傾向が続いている。地価動向は交通利便性による二極化傾向が年々顕著である。

津田浩伸氏による調査レポート

不動産鑑定士津田浩伸
価格251,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模な店舗が中心の旧来の商業地域であり、一部のテナントで新規開業が見られるが、地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測小売等の店舗のほか事務所も混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。当面は、現状を維持して推移するものと予測するが、市庁舎等の再整備が影響する可能性がある。
市場の特性同一需給圏は、長岡京市を中心に京都府南西部地域の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内で事業を営む法人及び個人の事業者であるが、規模等によって多様となる。駅に通ずる府道沿いにあって、公共施設にも近い旧来の商業地域で、一定の繁華性を維持して地域要因に大きな変動はなく、商業背後地の周辺住宅地域の動向も堅調なことから、需給は引き続き底堅く推移している。規模等の条件が様々であるため、市場での中心的価格帯を見出し難い。
一般的要因長岡京市の総人口は微増傾向。地域経済は緩やかな回復基調。市内の地価動向は総じて横ばいで、繁華性や稀少性の高い商業地域では底堅く推移。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9263433
北緯 135度6968323

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡京駅(地価相場 186,000円/㎡)長岡天神駅(地価相場 182,500円/㎡)西向日駅(地価相場 192,500円/㎡)西山天王山駅(地価相場 177,000円/㎡)淀駅(地価相場 158,000円/㎡)東向日駅(地価相場 185,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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