京都府長岡京市城の里１９番５(長岡京駅・西山天王山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


170,000円

2017年01月01日に行った京都府長岡京市城の里１９番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

京都府長岡京市城の里１９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府長岡京市城の里１９番５
住居表示 
価格170,000円/㎡
交通施設、距離長岡京、1,200m
地積184㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

津田浩伸氏による調査レポート

不動産鑑定士津田浩伸
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。規模の大きい画地が多いため、分割して再販する動きが続いている。
地域要因の将来予測近隣地域の存する住宅団地では敷地分割の動きも見られるが、当面は概ね現状を維持して推移するものと予測する。市場の需給動向は横ばいからやや弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡京市を中心とするJR東海道線及び阪急京都線沿線の住宅地域である。中心的な需要者は長岡京市及び隣接市町の居住者である。住宅地域としては既に熟成しており、地域要因に大きな変動はないが、敷地分割の動きが続いており、需給動向は横ばいからやや弱含みで推移している。画地規模にもよるが、土地は1000万円台後半∼3000万円程度、新築戸建住宅では3000万円台を中心に取引が行われている。
一般的要因長岡京市の総人口は微増傾向。地域経済は緩やかな回復基調。市内の地価動向は総じて横ばいであるが、利便性等に応じて二極化傾向。

池田祥司氏による調査レポート

不動産鑑定士池田祥司
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地需要は持ち直しつつあるが、回復傾向の景気についてのリスクもあり、横這い傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄京都線、JR東海道本線沿線の駅圏で、長岡京市街地及びその周辺に存する住宅地域である。需要者は同圏域及びその周辺地域に居住する一次取得者層及び買替層である。土地単独での需要並びに建売住宅や古家付の需要がある。土地は2000万円∼3000万円程度、新築の戸建物件は3000万円台の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因景気は回復基調で、個人消費は底堅く推移、住宅投資は持ち直している。設備投資が緩やかに増加、公共投資は下げ止まりつつある等好材料が多い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9158337
北緯 135度7053453

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡京駅(地価相場 186,000円/㎡)西山天王山駅(地価相場 177,000円/㎡)長岡天神駅(地価相場 182,500円/㎡)淀駅(地価相場 158,000円/㎡)西向日駅(地価相場 192,500円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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