京都府長岡京市梅が丘１丁目３０番(長岡天神駅・西山天王山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
208,000円
2017年01月01日に行った京都府長岡京市梅が丘１丁目３０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を208,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府長岡京市梅が丘１丁目３０番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 208,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡天神、1,000m |
| 地積 | 320㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
池田祥司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 池田祥司 |
|---|---|
| 価格 | 208,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住宅地需要は持ち直しつつあるが、選好性の弱い地域であり、地価は引き続き弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く弱含み傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡京市、向日市の阪急電鉄京都線、JR東海道本線沿線の駅圏で、中規模住宅が立地する住宅地域である。需要者は長岡京周辺に居住する一次取得者層が多いが高額所得者層である。土地単独での需要並びに建売住宅や古家付の需要がある。土地は300㎡で6500万円前後、新築の戸建物件は8000万円台以上の物件が需要の中心を占めている。 |
| 一般的要因 | 景気は回復基調で、個人消費は底堅く推移、住宅投資は持ち直している。設備投資が緩やかに増加、公共投資は下げ止まりつつある等好材料が多い。 |
小村直之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小村直之 |
|---|---|
| 価格 | 208,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 阪急線沿線の乙訓地区では選好性の高いエリアであるが、居住者層の高齢化が目立つエリアでもある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、総額の観点から需要者の範囲が限定的で、市場流通性が鈍い。今後も、概ね現状のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね長岡京市及びその周辺市における住環境良好な中規模一般住宅地域である。需要者の中心は、同圏域の中高年の買替層であり、圏外からの転入も見受けられる。梅が丘地区は長岡京市内において元来選好性の高い住宅地域であるが、画地規模が大きく総額が嵩むため、需要者層は限定的であると考察される。土地は300㎡程度で、6，000∼7，000万円程度を中心に取引が行われている。 |
| 一般的要因 | 長岡京市の人口は、近年微増減し概ね横ばい傾向が続いている。地価動向は交通利便性による二極化傾向が年々顕著である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9200991 北緯 135度686978 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
長岡天神駅(地価相場 182,500円/㎡)西山天王山駅(地価相場 177,000円/㎡)長岡京駅(地価相場 186,000円/㎡)西向日駅(地価相場 192,500円/㎡)山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)淀駅(地価相場 158,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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