京都府八幡市川口西扇１２番１３(男山山上駅・八幡市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,700円

2017年01月01日に行った京都府八幡市川口西扇１２番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,700円/㎡としました。

京都府八幡市川口西扇１２番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府八幡市川口西扇１２番１３
住居表示 
価格85,700円/㎡
交通施設、距離八幡市、2,500m
地積131㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士小村直之
価格85,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測 当該地域は、小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測され、地価水準については徐々に下落緩和が進むと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、概ね八幡市の小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、同圏域の居住者である。当該地域は、成熟した住宅地域であり、北方の府道北側にて中規模の宅地開発が行われていたが、他の圏域からの転入は少ない。最寄駅から徒歩圏外であるため、選好性にやや劣り、需要はやや弱含みで推移している。土地は、1，000万円程度、中古の戸建物件は、1，500∼2，000万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因 八幡市の人口は微減傾向である。雇用・所得環境の改善が引き続き見られ、景気は回復基調を続けている。

三浦正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦正樹
価格85,600円/㎡
個別的要因変動要因はない。
地域要因熟成した住宅地域であるが、交通接近条件が劣り、需要は弱含みで、地価はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、需要が弱含みでやや下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市に存する中小規模住宅を中心とする範囲。需要者は八幡市内の居住者が中心であり、他市からの転入はあまり見られない。最寄り駅から徒歩圏外であり、中古住宅の需要はやや弱含みである。周辺では一部新規開発も見られるが、熟成した住宅地域であるため新規供給は少ない。中古の戸建住宅物件は2000万円までの物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口はやや減少、世帯数は微増傾向。南部で住宅開発が行われる一方で、男山地区等では人口減少、高齢化等で住宅地需要に減退傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8756529
北緯 135度7170783

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

京都府久世郡久御山町大字田井小字荒見９８番５京都府久世郡久御山町大字田井小字新荒見９９番１外１筆京都府久世郡久御山町大字島田小字開キ５番３外１筆京都府久世郡久御山町大字市田小字珠城１２番７京都府久世郡久御山町大字森小字村東２３３番１外１筆京都府久世郡久御山町田井新荒見１１４番１外京都府久世郡久御山町森村東２３３番１ほか１筆京都府綴喜郡八幡町大字戸津小字北小路４８番１京都府綴喜郡八幡町大字八幡荘小字園内３７番２３京都府綴喜郡八幡町大字八幡町小字土井４番１３京都府八幡市川口西扇１２番１３京都府八幡市戸津奥谷６番京都府八幡市八幡園内３７番１１京都府八幡市八幡垣内山３１番２３京都府八幡市八幡小松６番１２外京都府八幡市八幡山田１０番１５京都府八幡市八幡長田２３番２５京都府八幡市八幡清水井６５番１１外１筆京都府八幡市八幡植松２５番２２京都府八幡市川口別所６番京都府八幡市八幡高坊１９番２

参考：近隣駅の地価相場

男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)淀駅(地価相場 158,000円/㎡)山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード