京都府八幡市八幡三本橋１８番７２(男山山上駅・八幡市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


98,100円

2017年01月01日に行った京都府八幡市八幡三本橋１８番７２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,100円/㎡としました。

京都府八幡市八幡三本橋１８番７２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府八幡市八幡三本橋１８番７２
住居表示 
価格98,100円/㎡
交通施設、距離八幡市、1,200m
地積156㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉村將人氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村將人
価格98,200円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因既成住宅地域であり、特に変動要因はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価水準は下落幅縮小傾向ながら引き続き下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市内に存する中小規模一般住宅を中心とする住宅地の存する範囲。主たる需要者は八幡市内の居住者が中心であり、市外からの転入者は少ないのが特徴である。また、地域的選好性等から需要は弱含みである。住宅地域としては成熟しており、土地価格は1，000∼1，500万円程度。新築物件は少なく、中古物件で2，000万円前後が需要の中心的価格帯である。
一般的要因八幡市の人口は欽明台地区を除き、微減傾向にある。八幡市の地価は欽明台地区を除き下落幅縮小傾向ではあるが、依然下落している。

左近宏崇氏による調査レポート

不動産鑑定士左近宏崇
価格98,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。周辺類似地域の低価格帯の供給物件の影響を受け、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は、需要の弱含みにより、若干の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八幡市を中心とする京阪本線沿線等の中小規模一般住宅が多い住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は、八幡市、京都市南部等の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。既成住宅地域として熟成しているが、周辺類似地域の低価格帯の供給物件の影響も受け、需要はやや弱含みである。中心的な価格帯は、土地は150㎡程度で1，500万円前後、中古戸建住宅で2，000万円前後と見られる。
一般的要因欽明台・美濃山地区を除き、人口は減少、老年人口は増加傾向。八幡市既成市街地の需要は減退傾向が見られ、総額重視の低価格帯の供給が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8756605
北緯 135度7055016

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)樟葉駅(地価相場 132,000円/㎡)淀駅(地価相場 158,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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