京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６(山崎駅・西山天王山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


162,000円

2017年01月01日に行った京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を162,000円/㎡としました。

京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６
住居表示 
価格162,000円/㎡
交通施設、距離大山崎、1,000m
地積95㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

左近宏崇氏による調査レポート

不動産鑑定士左近宏崇
価格162,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因住宅地域として熟成しているが、引き続き需要は低調である。地価水準は、やや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。需要は低調な状態が続いており、地価水準は、やや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡京市及び乙訓郡大山崎町を中心とし、阪急京都本線及びJR東海道本線の各駅周辺に形成される住宅地域と判定した。需要者は、同一需給圏及びその周辺に居住し、地縁を有する個人が中心となる。駅接近性に優れる住宅地の需要は安定的に推移しているが、駅接近性に劣る住宅地の需要は弱い。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地1，500万円程度、建物と総額で3，000万円台前半となっている。
一般的要因駅利便性の劣る地域は依然下落傾向にある。土地取引件数は堅調ながら、取引価格は弱含み。将来的に宅地の需給バランスは供給過多が予測される。

西脇則之氏による調査レポート

不動産鑑定士西脇則之
価格162,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、低地による災害懸念等が需要者の選好性に影響を及ぼすことも考えられる。地価水準はやや下落傾向と見られる。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域として熟成しており、今後も、現状を維持していくものと予測する。桂川に近い低地であることから、需要者の選好性に影響を及ぼすことも考えられる。
市場の特性同一需給圏は、大山崎町及び長岡京市を中心として、阪急京都本線及びJR東海道本線沿線の小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域が存する圏域である。需要者は、同一需給圏及び周辺市町に居住する住宅の一次取得者層及び買替層である。中心的な価格帯は、土地で1500万円前後、新築戸建で3000万円程度と見られる。
一般的要因雇用、所得環境の改善が見られるなか、消費も持ち直し傾向、住宅建設は概ね横ばいである。但し、海外経済等による不透明感が内在している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8982707
北緯 135度6877951

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

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引用

国土交通省鑑定評価書
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