地域要因

和歌山市内の著名な住宅地に近く、それらの地価に比べると割安であり、需要が見込まれる地域である。

地域要因の将来予測

旧来から根強い人気の既成住宅地域であり、標準的使用に変化はなく、同様の住環境を維持するものと予測する。地価は横ばいか上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の第1種低層住居専用地域内の住宅地域であること、さらに近隣地域に対象標準地程度の規模の収益物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。鑑定評価にあたっては代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって上記の如く決定した。

地域要因

市内中心部に近接する利便性の比較的良好な住宅地域であり、需要は安定的である。

地域要因の将来予測

市内中心部に近い中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因等は無く、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、アパート等も見られるが、自用目的での取引が中心である。また画地規模から判断して、共同住宅を想定することは非現実的である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市中心部に近い閑静な住宅地域であり、利便性で優るため、地価は若干の上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ比較的居住環境の良好な住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市中心部に近い中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。又、第1種低層住居専用地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域である。従って、市場参加者の行動等及び代表標準地との検討を踏まえた結果、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの路線商業地域であり、顧客を誘因する施設に乏しいが、地価は概ね横ばいになりつつある。

地域要因の将来予測

営業所、店舗等が混在する路線商業地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

営業所、店舗等が混在する路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて高いとは言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討及び市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 大浦街道以西は、市中心部から海側に所在する地域で、人気薄であり、地価はやや下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 周辺には共同住宅も散見されるが、中小規模の一般住宅からやや規模の大きい農家住宅等が見られ、収益性よりも居住の快適性等を重視する住宅地で、自用目的での取引が中心で、土地価格に見合う賃料収入が期待できず、収益価格は低位に試算された。従って、自用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

 一般的要因の影響に加えて、比較的立地条件が良く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

 JR和歌山駅東側に位置する商業地域で駅から徒歩圏内であり利便性がやや高い。地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持するものと思料する。地価はやや上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸物件もみられるが、自用の店舗または事務所等が中心であるため商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。従って、市場参加者の行動等及び代表標準地との検討を踏まえた結果、取引市場の実態を反映した実証的客観的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり専門職業家の良心に従って決定した。

地域要因

利用の多様性のあるエリアでの需要回復傾向が見られる。

地域要因の将来予測

裁判所を核とした中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域地域として熟成している。マンション用地としての需要も見込まれて、地価は割安感から上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

中層の事務所兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、信頼性のある賃貸事例の収集及び想定条件に限度があるほか、地価水準に見合う賃料水準の回復が遅れている現状から低位に試算された。したがって、現状での市場の実体を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

和歌山市中心部の商業地域に位置し、値頃感から商業地引き合いが見られる。

地域要因の将来予測

市内中心部の商業地域であり、標準的使用に大きな変更は見られない。割安感から地価は下げ止まり、上昇に転ずる地点も増えつつある。

価格決定の理由

近隣地域には低層店舗が多く見られるが、賃貸目的のものは少なく、自用での取引が中心である。鑑定評価にあたっては収益還元法をも適用したが、低位に求められた。賃貸市場の成熟の程度がやや未熟であることから、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を若干参酌し、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

既成住宅地域で街路条件・利便性が劣るため外部からの転入は少なく、需要は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、地域環境に特段の影響を及ぼす要因は見当たらない。地価は弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とした住宅地域である。地域環境から共同住宅を想定することは非現実的であり、また快適性を重視する住宅地域での自己使用目的での取引が中心であるので、収益価格を試算せず代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

第二阪和国道の延伸の期待感から当該地域の潜在需要は存在するものと考えられる。

地域要因の将来予測

 当該地域は市の中心商業地で、第二阪和国道と紀の国大橋に続く道路沿いに立地している。第二阪和国道は平井ランプまで開通しており、将来は市の北の玄関口として徐々に発展していくものと予測する。

価格決定の理由

 中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的での取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて高いとは言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 風光明媚な和歌浦地区であるが、街路が整然としていない箇所が多く、車での走行は不便である。

地域要因の将来予測

 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。街路の連続性がやや劣り、地価水準は弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

 当該地域は古くからの既成住宅地域で、共同住宅等の収益物件は少ない。自用目的の取引が中心で、居住の快適性が重視される住宅地域である。取引事例は比較的豊富で、信頼性の高い事例が収集できた。従って、これらの信頼性の高い取引事例から求めた比準価格には実証性があるため、これを採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地とのバランスも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの商店街であり、郊外型の大型店舗に顧客が流れ、衰退傾向であり、商業地としては、道路の系統・連続性が劣り、選好性も劣る。

地域要因の将来予測

旧来からの低層店舗等が多い商店街であり、郊外の大型店舗の出店等により、やや衰退傾向にある。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域に存するが、自己使用の店舗併用住宅が中心で、事業者向けの賃貸物件は少なく、賃貸市場は熟成していないため、収益価格は低位に求められた。よって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件の劣る旧来からの既成住宅地域であり、地価は弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅が密集して建ち並ぶ既成住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するものと予測される。地価水準は街路条件が劣ることから、弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も見られるが、一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっているため、収益価格は相当低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路整備が整うなど、店舗需要は底堅い。

地域要因の将来予測

周辺街路整備が整いつつあること、国体道路に近接した路線商業地域であることなどから、不動産需要が回復しつつある。今後は地価は横ばいか、やや上昇と予測する。

価格決定の理由

近隣地域には低層店舗、事務所が多く見られるが、賃貸目的のものは少なく、総じて商業事業者向けの賃貸の成熟は低い。鑑定評価にあたっては収益還元法をも適用したが、低位に求められた。賃貸市場の成熟の程度がやや未熟であることから、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

市内中心部に位置する立地性及び利便性から潜在的な需要が見込める傾向にある。

地域要因の将来予測

 当該地域は城北通り沿いの店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に変動要因がなく当分は現状維持と予測する。利便性の高さと価格面から潜在需要があり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 中層の店舗・事務所を中心とする商業地域であるが、賃貸用不動産の空室率が高く、信頼性のある賃料水準が見出せない。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いで用途が多様で、一定の需要があり、住宅地価格と接近した反動的要因もあり、地価はやや持ち直しの動きがある。

地域要因の将来予測

主に低層の事務所、店舗等の建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、現状推移するものと予測する。地価は周辺住宅地価格との関連からもほぼ横這い推移である。

価格決定の理由

近隣地域内は、自用店舗を中心にした低層店舗、事務所等が多い路線商業地域であり、自用目的の取引が中心であるため、商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。