地域要因

幹線道路沿いの路線商業地域において、新たな店舗の立地も見られ、景気の回復と相俟って徐々に需要は強くなっている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗、営業所が見られる路線商業地域で、特段の変動要因はないため当分は現状維持と予測する。景気回復とともに業務用地の需要も持ち直し、地価水準は横ばいからやや上昇と予測する。

価格決定の理由

幹線道路沿いの路線商業地域に位置し、収益価格は重視すべき価格であるが、賃貸物件が少なく賃貸市場の成熟の程度は低く自用の店舗等が多く見られることから、収益価格は信頼性がやや劣る。比準価格は、広域的な観点から収集した取引事例により求め、路線商業地としての稀少性を反映しており、相対的に信頼性・説得性は高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業の中心は幹線道路沿いの路線商業地域へ移行しつつあり、景気の不透明感と相俟って、当該地域の不動産取引は低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は駅に近い近隣型の商業地域であるが、店舗の需要は全般的にやや低く、また賃貸収益市場の成熟の程度もやや低く自用目的の取引が中心と考えられる。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のように決定した。

地域要因

街路の幅員がやや狭いものの、大和八木駅から徒歩圏の利便性に優れた住宅地域で、街区も整然としていることから、地価の上昇幅が拡大している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ利便性に優れた住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は橿原市中心部の「大和八木」駅から徒歩圏に位置し、周辺には賃貸用の共同住宅等の収益物件も多く見られるが、対象標準地の画地規模を考慮すると、事業採算性の観点から共同住宅の建設を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。快適性や利便性が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は比較的良好ではあるが、一般的要因の影響も受け、需給動向はかなり、安定している。

地域要因の将来予測

需給動向に関しては概ね横ばいである。一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で推移すると予測される。

価格決定の理由

規模等をも考慮すれば規範性の高い共同住宅等の収益物件の資料はほぼ皆無であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っていることから比準価格には説得力が認められる。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との秤量的検討等を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

閑静な住宅地域として熟成しており、一定の需要が認められるが、小規模な画地が多く、多少古さも感じられる地域であるため、地価は下落に転じた。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には収益目的の賃貸物件も見られる。しかし、近隣地域に関しては100㎡前後の画地が中心で、事業採算に見合った賃貸物件の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性が重視される住宅地域であり、市場における取引価格を指標として不動産売買が行われる傾向が認められることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 旧村落的色彩の残る当地域の住宅需要は限定的であるが、地価は下げ止まりに向かっている。

地域要因の将来予測

比較的大規模な農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。需要は限定的であり、地価に影響する地域要因はあまり見受けられないが、地価は依然やや下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるので、共同住宅等の収益用不動産は見当たらず、個人の自用目的での取引が主体で、賃貸市場が形成される地域ではない。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を採用し、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通りと決定した。

地域要因

地価変動率（下落率）は前年比より若干縮小している。

地域要因の将来予測

開発された住宅団地で区画整然とした住宅地域として成熟している為、現況が持続するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域が、戸建住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（駅から徒歩圏内の住宅地、通称石見団地）等も考量の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（田原本−2）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に徒歩圏内に立地する生活利便性に優れた住宅地域である。需給バランスは安定的に推移しており地価は緩やかな上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は大和八木駅へ徒歩圏内に立地し、小規模住宅とアパ−トが混在する住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動は無く、当面現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して試算したものであり、現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。標準地の存する地域は収益物件も見受けられるが相続対策等の目的に留まり、自用目的の戸建住宅が大半の面的位置を占める。こうした地域性のため規範性ある賃貸事例の収集がでず収益還元法の適用は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積度の高まりが期待される橿原市の中心商業地域であり、店舗需要等についても一定の引き合いが認められ、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域では、地縁者等による自用目的での売買が比較的多く、不動産取引に当たって、市場における実際の取引価格を指標として売買価格が決定されるケースも目立つ。また、売買取引が稀であるため、投資対象としての市場は成熟しておらず、収益性が直ちに不動産の経済価値を形成する状況に至っていない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有する住宅地域で、地域要因について特段変動は認められず、需要も静態的に推移しており、地価の下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅への接近性に優れているとは言い難いものの、周辺には低層の賃貸用共同住宅が見られる。しかし、対象標準地の画地規模等を考慮すると、事業採算性の観点から共同住宅の建設を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

耳成駅周辺の既存の近隣商業地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

住宅等も混在する駅近くの近隣商業地域である。空室率の上昇や賃料水準の低下等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。需要者の多くが収益性に着目して取引しており、本来収益価格を重視すべきではあるが、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等から、規範性にやや劣る。したがって、本件においては市場の取引価格を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。中古住宅を含め取引は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とし、周辺には共同住宅も見られるが、主要な取引は自己使用目的の取引である。標準地の規模等の関連で収益価格は試算できなかった。従って本件の場合、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持しながら推移するものと予測する。なお地価はほぼ横ばい傾向で推移しているものと思われる。

価格決定の理由

当地域は、中規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃家を想定することが困難で賃貸市場も未熟成であるため収益還元法は非適用とした。よって、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

無人駅ではあるが駅から近く利便性は良好である。ただし、景気回復の影響は小さい。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、成熟している。特段のの変動要因も認められないとこから、当分の間現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅の取引が主であり戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される事例が散見される程度であることから収益価格は試算しなかった。このため求められた価格は比準価格のみであるが多数の事例から適切な事例を選択し、要因比較の後同価格を試算しており、妥当な水準であると考える。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

競争関係にある大規模店舗の進出及び一般的要因の影響も一段落し、需給動向は概ね落ち着きを見せ始めるも、未だ予断は許されない状態である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件地域は橿原市内の商業地域であり、中心となる需要者は収益性も重視しているが、収益価格により取引を行うまでには至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、比準価格を重視して、収益価格を参考にして、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は、横ばい傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が多く古い街並みが残る住宅地域であり、今後とも伝統的建造物群保存地区内の住環境を維持していくものと予測する。当該地域の地価は、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は1中専内の低層戸建住宅地域であり、文化財保護法による伝統的建造物群保存地区内であり、経済合理的な賃貸市場が形成されていないため、信頼性のある比準価格を採用し、収益還元法は適用せず、また代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

近隣地域の地価変動率（下落率）は縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域が、戸建住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（役場に近く、駅から徒歩圏内の住宅地）等も考量の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（天理−11）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地からやや離れた、古くに開発された市街化調整区域内の住宅地域であり、選好性は低く、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。景気は回復傾向にあるものの需要はまだ弱含みであり、地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の開発団地であるため、賃貸需要がほとんどなく収益価格は試算しなかった。当該地域は、自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案して求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は概ね安定している。一般的要因の影響もあるが、需給動向は未だ弱含みから概ね横ばいである。

地域要因の将来予測

一般住宅地域としては熟成しており、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で価格はやや弱含み∼横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

収益物件はほとんどなく、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しなかった。比準価格を求める際の事例資料は比較的規範性の高いものを複数得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって、本件においては比準価格が説得力を有している価格であると判断し、これを採用し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。